Элементы системы ипотечного кредитования

Элементы системы ипотечного кредитования

С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:

1. Законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества.
2. Организации, обслуживающие этот оборот и прежде всего осуществляющие регистрацию этого оборота.

Из всего многообразия этих организаций можно выделить следующих субъектов ипотечной системы:

— ипотечные банки;
— ссудно-сберегательные учреждения;
— регистрационные органы государственной власти;
— риелторские компании; .
— страховые компании; —
— строительные фирмы;
— инвесторы.

Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости» под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеривается приобрести с помощью кредита, т.е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится заемщика в будущем.

Следующий субъект ипотечной системы — риелторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.

К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования косвенна и ограничена их спецификой. Они важны в этом плане лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые в свою очередь являются потенциальными предметами ипотечного кредитования. В российской практике ипотечного кредитования именно строительные компании заинтересованы в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.

В некоторых странах помимо ипотечных банков существуют специальные ссудно-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. Ссудно-сберегательные ассоциации успешно конкурируют с ипотечными банками и, как, например, в США, занимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита. Как ипотечные банки, так и ссудно-сберегательные ассоциации формируют свои главные фонды за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются как на первичном, так и на вторичном рынке.

К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества, можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.

Следующий субъект ипотечной системы — риелторские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.

Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти. В Германии регистрация сделок с недвижимостью возложена на Государственный, или общинный, суд.

Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный земельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отражены такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и о всех последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с залогом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.

Немаловажную роль на рынке ипотечных кредитов играют инвесторы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их деятельности — вторичный рынок, на котором они покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают небольшой, но стабильный и надежный доход. Средства, полученные от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.

В качестве источников финансирования инвестиций в недвижимость могут быть использованы собственные или заемные средства, причем последние могут быть получены от различных финансово-кредитных институтов на различных условиях. Источниками ипотечного кредита служат временно высвобождаемая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, денежные накопления государства, сбережения частного сектора, собственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств на счетах бюджетных организаций.

Сложность условий финансирования связана и с необходимостью учета фактора времени осуществления финансирования, методов расчета процентов по кредитам, различных частичных имущественных интересов, а также системы долевого участия.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Система ипотечного кредитования

Кредит – неотъемлемая часть цивилизованной и развитой экономической отрасли любой страны. Любая процедура предоставления кредита обязательно подразумевает соблюдение выгоды кредитора. Как показала всемирная экономическая практика, залог недвижимости – один из лучших способов защиты интересов кредитора. Это обусловлено тем, что:

1. Риск исчезновения или разрушения недвижимости сведен к минимуму.
2. Большая цена недвижимости и возможность её лишения – мощное средство, которое стимулирует должника оплачивать задолженность в установленные сроки.
3. Её стоимость постоянно возрастает.

Ипотечное кредитование – предоставление кредитной ссуды, где в роли гарантии возврата средств выступает ипотека. Если ссуду не возвращают в установленный срок, имущество переходит в собственность кредитора.

Ипотека – главное средство кредиторской защиты в случае, если недвижимость предоставляется под залог.

Слово «ипотека» можно встретить в нескольких ситуациях:

а) закладывание недвижимости, чтобы получить ссуду;

б) документ, который свидетельствует о владении недвижимым имуществом.

Отличительные черты ипотечного кредита

• В роли ипотеки выступает недвижимость;
• Срок кредитования может составлять несколько десятков лет;
• Залог на весь срок такой формы кредитования остаётся у должника;
• В качестве залога может использоваться только такое имущество, которое является собственностью залогодателя;
• Оформление ипотечного договора и реализация имущества, которое перешло во владения кредитора, проводится согласно залоговому праву;
• Система ипотечного кредита неразрывно связана с рынком недвижимости и оценкой имущества.
• Оформление осуществляется лишь специализированными банковскими учреждениями.

Участники данной системы являются залогодателями и залогодержателями. Залогодатель или заемщик – физическое лицо, которое предоставляет недвижимость в качестве гарантии об уплате своего долга. Залогодержателем или кредитором называется юридическое лицо, которое выдает кредит в залог недвижимости. Система ипотечного кредитования в РФ регулируется законами «Об ипотеке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Банки в системе ипотечного кредитования

Ипотечные банки – учреждения, которые осуществляют оформление кредитов под залог недвижимого имущества на длительный срок. Данная система отличается следующим рядом преимуществ:

• Относительно низкий риск при выдаче кредитов;
• Благодаря долгосрочному кредитованию отсутствует необходимость вести частые переговоры с залогодателями.
• Ипотечное кредитирование всегда пользуется спросом.
• Заложенное имущество может реализовываться на рынке недвижимости.

• Банковские учреждения обязаны содержать в своём штате узкопрофильных специалистов – оценщиков имущества;
• Отвлечение финансов на долгий период;
• Сложность в прогнозировании динамики рынка недвижимости на десятки лет вперёд.

Механизм ипотечного кредита

Документами, регулирующими взаимоотношения залогодателя и залогодержателя являются кредитный договор и договор о залоге. В кредитном договоре указывается цель получения кредита, его объём и срок, порядок погашения, уплаты штрафов и другие сведения и условия. Договор о залоге – документ, определяющий характеристики залогового обеспечения, а так же получение и погашение кредита.

Условия погашения ипотечного кредита зависят от сроков и процента по закладным. Погашение задолженности осуществляется с рассрочкой. Интервал платежей может быть ежемесячным, ежегодным, и т.д., в зависимости от условий кредитного договора.