Invest-currency.ru

Как обезопасить себя в кризис?
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Капитализированная доходность это

Капитализация дохода

Способ оценки бизнеса или недвижимости, заключающийся в определении величины капитала, способного приносить определенный доход в будущем с учетом нормы прибыли.

Другими словами, определяется взаимосвязь между доходами в будущем и текущей стоимостью объекта.

Этот метод целесообразно применять, когда нет и не планируется резких изменений в доходах, так как для расчета используются ретроспективные данные за прошедшие несколько лет.

Расчет

Вычисление производится по формуле:

  • V — оцениваемая стоимость объекта или бизнеса;
  • I — доход или прибыль, как капитализируемая база;
  • R — коэффициент капитализации или норма прибыли.

На первом этапе расчета определяется капитализируемая база (I). В качестве базы могут быть использованы данные по доходам, чистой прибыли, прибыли до налогообложения, доходы от дивидендов. Для разных целей выбираются различные базы, например, для оценки стоимости субъектов малого предпринимательства логично брать прибыль до налогообложения для исключения влияния на расчет налоговых льгот и субсидий.

Данные берутся из бухгалтерской и управленческой отчетности, при этом корректируются статьи, которые носили случайный характер и не планируются в будущем, такие как: поступления от реализации имущества, штрафы и неустойки за неисполнение обязательств, убытки от простоя и т.д. Другие варианты использования показателей прибыли: прогнозируемые и смешанные. В этом случае, их нужно привести к текущей дате путем дисконтирования.

Затем рассчитывается ставка или коэффициент капитализации ® , который должен учитывать безрисковую ставку, поправки на различные виды риска, связанные с оцениваемой деятельностью, и возможное изменение стоимости бизнеса.

Выбранная база капитализации и конечная цель оценки определяют способ расчета ставки капитализации:

  • метод рыночной выжимки — учитывает сведения о доходе от операционной деятельности и стоимость продажи аналогичных объектов на рынке;
  • метод средневзвешенной стоимости капитала (модель WACC) — учитывает удельный вес различных источников финансирования (собственных и привлеченных);
  • кумулятивный способ — ставка по ценным бумагам, выпущенных государством с учетом факторов риска;
  • метод оценки капитальных активов (модель Шарпа) — рассчитывается с учетом доходной ставки на капитал и нормы возвратности средств.

При изменении прибыли коэффициент корректируется путем вычитания из ставки дисконта среднегодового увеличения процента прибыли.

Особенности применения

У оценки бизнеса данным методом есть несколько нюансов:

  • невозможность применения для убыточного бизнеса;
  • невозможно использовать на стадии становления или реконструкции;
  • получить многие данные для расчета невозможно из-за непрозрачности рынка;
  • процесс сбора данных за предыдущие периоды достаточно трудоемок.

В большей степени методом капитализации дохода оценивают недвижимость, так как для бизнеса характерны значительные изменения по годам, затрудняющие расчет.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА

Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. . Современный экономический словарь. — 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М. 479 с. . 1999 .

Экономический словарь . 2000 .

Смотреть что такое «КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА» в других словарях:

капитализация дохода — 1. Метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом. 2. См.… … Справочник технического переводчика

Капитализация дохода — оценка экономического потенциала предприятия посредством расчета современной стоимости чистой прибыли, которую предполагается получить в будущем. По английски: Capitalization of earnings Синонимы: Капитализация прибыли См. также: Капитализация… … Финансовый словарь

Капитализация дохода — (Capitalization of earnings) — метод оценки стоимости бизнеса, при котором доход исчисляется как избранный тем или иным способом средний процент, и стоимость предприятия определяется как величина его капитала плюс соответствующие проценты … Экономико-математический словарь

Капитализация Дохода — способ оценки, при котором доходы от коммерческой, предпринимательской деятельности используются для дальнейшего расширенного воспроизводства. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — 1. метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом; 2. см.… … Большой бухгалтерский словарь

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА — 1. метод оценки стоимости предприятия, заключающийся в рассмотрении дохода от предпринимательской деятельности в качестве среднего ссудного процента и вычисление стоимости предприятия равной величине капитала с данным ссудным процентом 2. см.… … Большой экономический словарь

Капитализация дохода — Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода… … Официальная терминология

Читать еще:  Средне связанный капитал

капитализация дохода — 1) метод оценки стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающийся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль при норме прибыли (отношение прибыли к стоимости капитала предприятия), равной… … Словарь экономических терминов

Капитализация дохода, не ограниченного во времени — (CAPITALIZATION IN PERPETUITY) капитализация потока доходов, который, как ожидается, не будет меняться и не ограничен во времени; или капитализация актива, который, как ожидается) будет продан по той же цене, что и цена покупки, и, следовательно … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА, ПРИБЫЛИ — 1) оценка стоимости предприятия по его доходу или прибыли, заключающаяся в установлении величины капитала, способного приносить такие доходы или прибыль к стоимости капитала предприятия, равной среднему ссудному проценту; 2) использование прибыли … Энциклопедический словарь экономики и права

Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определенную прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют.

По сравнению с методом дисконтирования денежных потоков, метод капитализации дохода более прост, так как не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов, однако его применение ограничено крутом предприятий с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагается значительных изменений.

Метод капитализации дохода — оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.

Капитализация дохода — процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Метод капитализации дохода реализуется посредством капитализации будущего нормализованного денежного потока или капитализации будущей усредненной прибыли.

Метод используется, если доход предприятия стабилен. Если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, для оценки применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Этапы метода капитализации дохода:

1) обоснование стабильности получения доходов;

2) выбор вида дохода, который будет капитализирован;

3) определение величины капитализируемого дохода;

4) расчет ставки капитализации;

5) капитализация дохода;

6) внесение итоговых поправок.

Этап 1. Обоснование стабильности (относительной стабильности) получения доходов проводится на основе анализа нормализованной финансовой отчетности.

Этап 2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода в оценке бизнеса могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока. Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.

Этап 3. Определение величины капитализируемого дохода.

В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:

1) величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;

2) средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.

Важную роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.

Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью статистических формул по расчету простой средней, средневзвешенной средней или метода экстраполяции.

Этап 4. Расчет ставки капитализации.

Ставка капитализации — коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта.

Ставка капитализации характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества:

где V — стоимость.

R — ставка капитализации;

I — ожидаемый доход за один год после даты оценки;

Ставка капитализации может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли.

Часто ставка капитализации выбирается на основе ставки дисконтирования.

Для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода (денежного потока или прибыли). Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

Этап 5. Капитализация дохода, т.е. определение стоимости бизнеса по формуле:

или Стоимость = Доход : Ставка капитализации.

В оценке бизнеса метод капитализации дохода применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Читать еще:  Рентабельность собственного капитала формула расчета

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8853 — | 8372 — или читать все.

Метод капитализации

Метод капитализации — один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.


Метод капитализации — способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы — ЧОД делится на коэффициент капитализации.

Метод капитализации: сущность, плюсы и минусы

При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода. Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая прибыль будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста. Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода — это плата за аренду помещения.

Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама капитализация — преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на мультипликатор (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:

Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,

где К — коэффициент капитализации,
Д — прибыль;
М — мультипликатор,

Vm — стоимость оценки объекта.

Сущность метода капитализации — в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:

— вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;
— вычислить капитализируемую базу;
— рассчитать коэффициент капитализации;
— произвести расчет рыночной цены.

На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов. Так, можно выделить капитализацию:

— фактических (реальных) дивидендов;
— чистой прибыли до момента выплаты налогов;
— чистой прибыли уже после выплаты налогов;
— потенциальных дивидендов и так далее.

Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один — на текущий момент и два — в будущем). Важный момент — сопоставить полученные параметры.

К преимуществам метода капитализации стоит отнести :

— простоту вычисления;
— возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях :

— при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;
— когда предприятие находится еще на этапе становления;
— объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод капитализации: основные этапы применения и оценки

В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:

1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).

2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.

3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.

4. В ситуации когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.

5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).

6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.

Читать еще:  Маневренность собственного капитала показывает

7. Рассчитать операционную цену компании. Для этого чистая прибыль (ее расчет выполнен на шаге 3) делится на коэффициент капитализации.

8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе оценщик должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.

9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.

10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за ликвидность.

Упрощенная расчетная часть метода капитализации имеет три этапа:

1. Определяется средняя ожидаемая прибыль компании за год. В расчет принимается тот доход, который возможен при самом эффективном использовании ресурсов предприятия.

2. Производится расчет ставки капитализации.

3. Вычисляется общая цена объекта (имущества) с учетом ранее рассчитанного ЧОД и капитализационного коэффициента.

На начальном этапе оценщик принимает во внимание несколько уровней дохода — потенциальный и действительный валовой, денежные поступления, операционный доход.

Потенциальный валовой доход непосредственным образом зависит от платы за аренду и площади помещения. Сама формула выглядит следующим образом:

где Ca — плата за объект, который предоставляется в аренду, кв. метр;
— S — площадь объекта, который сдается в аренду, кв. метр.

Метод капитализации хорош в том случае, когда в соглашении прописана фиксированная ставка по аренде. В остальных вариантах более предпочтительна методика дисконтирования денежных потоков.

Следующий параметр, который подлежит расчету — действительный валовой доход. Он вычисляется как сумма потенциального валового дохода и прочей прибыли от применения объекта недвижимости и «минус» потери, которые вероятны при недоиспользовании имеющихся в распоряжении площадей.

Конечный вариант формулы выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыл — Потери.

Если для расчета потерь недостаточно информации, то оценщик может выполнить расчет коэффициента недозагрузки. При этом производится подробный анализ двух видов информации — текущей и ретроспективной. Особое внимание уделяется таким данным, как количество и содержание арендных соглашений, сроки их действия, частота перезаключения и так далее.

Расчет коэффициента недозагрузки:

На — количество периодов, в которых объект недвижимости сдавался в аренду;
Дп — доля единиц имущества (недвижимости), по которым происходит перезаключение договоров;
Тс — средний срок, в течение которого конкретный объект недвижимости не сдавался в аренду.

Расчетный коэффициент недозагрузки необходимо корректировать с учетом вероятной загрузки в будущем. Это, в свою очередь, зависит от нескольких параметров — перспектив развития региона, ситуации в экономике, стадии в рыночном цикле, отношения спроса и предложения.

Чистый операционный доход может быть вычислен путем вычитания из действительной валовой прибыли операционных затрат. За расчетный период берется срок в один год. В процессе вычисления амортизационные отчисления в учет не берутся. Сама формула такова:

Последний параметр в формуле (операционные затраты) — средства, которые необходимы для поддержания нормальной работоспособности объекта недвижимости. Их можно разделить на условно постоянные, эксплуатационные и резервы.

Следующий этап — расчет коэффициента капитализации , который может выполняться несколькими методами:

1. С учетом корректировки на изменение цены актива. Здесь коэффициент состоит из пары элементов — нормы возврата средств (капитала) и ставки доходности.

Что касается «дельта», то этот параметр отображает снижение стоимости объекта недвижимости.

2. По методу рыночной выжимки формула будет иметь следующий вид:

Здесь Сi — это цена, за которую был продан i-й объект;
ЧОДi — чистая операционная прибыль для любого из i-ых объектов аналога.

Самая большая проблема в данной методике — это поиск информации по ЧОД (она является скрытой).

3. По методу связанных инвестиций. В случае когда покупка недвижимости производится за кредитные или личные средства, важно, чтобы коэффициент капитализации удовлетворять двум видам инвестиций:

— для заемного капитала расчет такой:

— для собственного капитала формула следующая:

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector