Invest-currency.ru

Как обезопасить себя в кризис?
13 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционные проекты в строительстве

Реализация инвестиционного проекта строительства

Строительный бизнес как форма создания стоимости, является практически единственным типом хозяйствования, которое по своей сути мало изменилось еще с тех времен, когда строились пирамиды в Рамзесе или возводились висячие сады Семирамиды Древнего Вавилона.

Тем не менее и эту отрасль экономики, которая до сих пор еще является определенным «драйвером» развития производственных и финансовых отношений, охватили новые тенденции управления проектами, современными технологиями проектирования, инвестирования и т.п. В основе современного строительного бизнеса лежат принципы, которые раньше были свойственны лишь коммерческим или финансовым операциям на рынках.

Это касается в первую очередь таких моментов, как:

  1. Четкая ориентация на потребительский спрос на объекты коммерческой или жилой недвижимости, гибкое реагирование на запросы рынка. Если раньше был приоритет за типовой застройкой и планировкой тех же квартир, то сейчас отдается предпочтение индивидуальным запросам на качество, этажность, и т.п.
  2. Снижение общего времени осуществления строительства за счет применения новых технологий, начиная от каркасных и заканчивая такими экзотическими, как печатание домов на 3D принтере.
  3. Жизненный цикл реализации инвестиционного — строительного проекта имеет тенденцию к сокращению, что позволяет использовать ранее недоступные для финансирования проектов инструменты фондового рынка, ценных бумаг (ипотечные закладные, фонды недвижимости и т.п.)

Все это вместе взятое в некоторой степени позволяет говорить о некоторой инвестиционной революции в строительном бизнесе, где именно составляющая времени работы капитала становится главным приоритетом, о чем собственно и будет рассказано в данной статье.

Основные этапы реализации инвестиционного строительного проекта

Как и всякий инвестиционный проект, строительство любого объекта (за исключением, конечно, тех, что не попадают в категорию рыночных — военных, социальных и прочих) предполагает определенные стадии и формы работы вкладываемого в него капитала.

В общем виде эти стадии состоят из нескольких функциональных блоков, которые хорошо всем известны из курса менеджмента:

  1. Целеполагание инвестора
  2. Выбор инвестором инвестиционной стратегии на рынке
  3. Планирование реализации проекта, в том числе изучение рынка, конкуренции, технологий
  4. Реализация проекта
  5. Контроль выполнения поставленных целей.

Надо признать, что такая общая схема реализации проектов в строительной области не раскрывает полностью всех особенностей инвестиций в этот вид бизнеса. На практике, в частности в секторе девелопмента (современная терминология, характеризующая именно инвестиционную направленность возведения объектов недвижимости в коммерческом секторе), используются вполне современные методики реализации проектов, начиная от планирования и заканчивая введением в эксплуатацию.

В общем виде функциональная схема реализации строительства инвестиционного проекта состоит из несколько блоков, как это показано на рисунке 1.

В раскрытии этой модели все функциональные этапы строительного проекта можно представить следующим образом:

  1. На стадии планирования закладывается общая эффективность будущего девелоперского проекта через качественную и количественную экспертизу.
  2. Оценка физической осуществимости и целесообразности проекта подразумевает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом его местоположения, состояния инфраструктуры, технологических и технических характеристик, имеющихся строительных и эксплуатационных возможностей.
  3. Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, проверка соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение всех необходимых разрешений и правильного оформления исходно-разрешительной документации.
  4. Под количественной оценкой проекта понимают оценку проекта с точки зрения финансово-экономической эффективности. Предполагается определение потенциальной выручки, возможного уровня доходности проекта, движения денежных средств, определения достаточности и целесообразности вовлечения в проект собственных средств, необходимость привлечения внешних источников финансирования. Важно производить экспертизу всех входных данных по всем аспектам проекта в сравнении с альтернативными вариантами и учетом потенциальных рисков (см. Риски инвестиционных проектов: определение и учет).

В развернутом виде реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает несколько основных этапов работ, которые можно представить в виде таблицы:

Для того, чтобы понять как действительно на практике происходит организация и реализация инвестиционного строительного проекта, имеет смысл рассмотреть порядок осуществления типичного девелоперского проекта, который выглядит следующим образом:

  1. Главным ориентиром при планировании проекта в строительстве жилья является вполне конкретный потребитель, который имеет спрос на определенный тип объектов, его место расположения, финансовых условий. Как правило, в девелоперских проектах покупатель жилья частично сам участвует в финансировании проекта. Интересы покупателей заключаются в своевременном получении натуральных результатов проекта – помещений жилой недвижимости и удовлетворения условий договорных обязательств.

Для того, чтобы проект был действительно прибыльным для инвестора и его партнеров, необходим тщательный маркетинговый план, который ориентирует инвестора на потребности рынка, а не на освоение денег в капстроительство. Для этого используется технология изучения рынка недвижимости, как это, например, представлено на диаграмме 1.

  1. Второй задачей, стоящей перед инвестором, является формирование системы финансирования проекта. В девелоперской практике такое финансирование на первичном рынке жилья производится в основном покупателями. Начало финансирования за счет средств покупателей рекомендуется не ранее 30%-ой строительной готовности возводимых объектов недвижимости девелоперского проекта. Предшествующие этапы проекта девелопер должен финансировать за счет собственного капитала или путем привлечения кредитных средств.

Для того, чтобы разработать четкую систему финансирования проекта, необходимо следовать типичной для девелоперских проектов схеме, как это показано на рисунке 2. Разрыв в потоках финансирования может повлечь не только замораживание строительства, но и привести к банкротству застройщика — инвестора и лишить всех участников — клиентов денег и перспектив получить свое жилье.

  1. Генеральный проектировщик по техническому заданию девелопера разрабатывает комплект проектной документации, который в соответствии с действующими строительными нормами и правилами позволяет городу проконтролировать соответствие замысла проекта ограничениям, а генеральному подрядчику – реализовать замысел проекта в натуральном объекте.
  2. Девелопер оформляет земельный участок для застройки, и кредитная организация открывает девелоперу кредитную линию под залог права на объект строительства;
  3. Девелопер финансирует разработку проектно-сметной документации;
  4. Девелопер принимает от генерального проектировщика результаты готового проекта и проводит экспертизу проекта в государственных органах;
  5. Финансирует производство строительно-монтажных работ;
  6. Осуществляет приемку от генерального подрядчика завершенного строительством объекта;
  7. Получает от госорганов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  8. Девелопер передает покупателям помещения в доме (через риэлтерские агентства) и производит оплату доли городу (при наличии данного условия).

Представленные в качестве примера этапы реализации инвестиционного проекта по строительству коммерческого жилья, конечно же, отличаются от форм капитальных инвестиций в промышленном секторе экономики. Но в любом случае методология имеет практическое применение при возведении различных объектов недвижимости.

Читать еще:  Заработать биткоины без вложений

В дополнении к сказанному также следует учесть и такой важный элемент при инвестиционном строительстве как риск. Управление рисками при реализации инвестиционного строительного проекта, исходя из практики, осуществляется на всех этапах его воплощения.

Для наглядности система учета, анализа и реагирования на риск представлена в таблице 2.

Наиболее общими, широко используемыми и эффективными методами предупреждения и снижения риска в строительстве являются:

Страхование является одним из наиболее распространенных способов снижения рисков в девелоперских проектах, причем в большинстве случаев такое страхование регламентировано на законодательном уровне. В некоторых случаях риски реализации инвестиционных — строительных проектов нивелируются с помощью специальных методов хеджирования, которые применяются на финансовых рынках, например, реальные опционы или форвардные контракты на финансирование поставок импортных строительных материалов и оборудования.

Эффект и эффективность инвестиций и инвестиционно-строительных проектов. Экономическое обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительного проекта

Экономическое обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительного проекта

Модуль 2. Разработка и реализация инвестиционно-строительных проектов

Раздел 2.1. Инвестиционно-строительные проекты: основные положения

Темы:

2.1.1. Инвестиционно-строительный проект: понятие, фазы и этапы, разработка концепции

2.1.1. Инвестиционные проекты: понятие, фазы и этапы, разработка концепции

Понятие инвестиционно-строительного проекта, характеристика фаз и этапов жизненного цикла проекта. Интенсивность инвестиций в зависимости от фаз жизненного цикла проекта. Разработка концепции проекта. Решения, подлежащие согласованию

Инвестиционно-строительный проект – проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложения инвестиций в строительство какого-либо объекта: от начального вложения капиталов до достижения цели инвестирования и завершения предусмотренных проектом работ.

Проект (project – англ. – это что-либо, что задумывается или планируется) – идея и действия по ее реализации с целью создания продукта, услуги или другого полезного результата. Результат проекта – созданный продукт, услуга, соответствующий требованиям, указанным в проекте — то есть, проект это и продукт (товар), который можно купить или продать.

Каждый проект или отдельный товар имеют определенные фазы (стадии) развития, известные как фазы жизненного цикла, или жизненный цикл.

Жизненный цикл проекта – это промежуток времени между моментом появления проекта и моментом его завершения.

Для достижения целей проекта, то есть его реализации, необходим комплекс мер, дел и действий, требующих инвестиций (затрат). С этих позиций выделяют фазы проекта:

Интенсивность инвестиций меняется в зависимости от фазы жизненного цикла проекта.

Начальная (прединвестиционная) фаза– характеризуется относительно небольшой интенсивностью инвестиций и включает две стадии:

1) прединвестиционные исследования (3 % затрат) и планирование проекта (5 % затрат) — на этом этапе выдвигается идея проекта, выполняются разработка концепции проекта (включая предварительное обследование и определение проекта), сравнительная оценка альтернатив, утверждение концепции;

2) разработка проектно-сметной документации (ПСД) и подготовка к строительству (20 % затрат) – этот этап включает разработку плана проектно-изыскательских работ, задание на разработку и разработка экономического обоснования инвестиций, его согласование, экспертиза и утверждение, выдача задания на проектирование, разработка, согласование и утверждение проектно-сметной документации, отвод земли под строительство, разрешение на строительство, разработка бизнес плана проекта.

Основная (инвестиционная) фаза– отличительной особенностью этой фазы является максимальный объем инвестиций (порядка 60% затрат), благодаря которому выполняется наибольший объем работ по реализации проекта, фаза также включает две стадии:

3) проведение торгов и заключение контрактов, организация закупок и поставок – тендеры на проектно-изыскательсткие работы и заключение договоров, тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов, тендеры на подрядные работы и заключение контрактов, разработка планов (графиков) поставки ресурсов;

4) строительно-монтажные работы – разработка оперативного плана строительства, разработка графиков работы машин и механизмов, выполнение строительно-монтажных работ, мониторинг и контроль.

Завершающая фаза – характеризуется также незначительной интенсивностью инвестиций (12 % затрат) — на этой фазе проводятся пусконаладочные работы и происходит сдача законченного строительством объекта в эксплуатацию, эксплуатация объекта, т.е. достигаются конечные цели проекта и подводятся итоги. При этом выявленные недостатки и поломки исправляются за счет предприятия, которое несет ответственность за соответствующие работы в период гарантийных обязательств.

Итак, разработка любого проекта начинается с формирования инвестиционного замысла (идеи), ответов на вопросы: с какой целью, сколько и во что инвестировать?

Идея проекта может исходить из потребностей страны, отдельного региона или инициирована группой инвесторов. Идея проекта может возникнуть спонтанно, в процессе работы с экспертами по различным областям знаний либо явиться результатом маркетинговых исследований.

В процессе проработки идея принимает конкретные очертания в виде целей проекта и выявляются пути их достижения, т.е. формируется концепция проекта. Постановка целей – необходимое условие успешной реализации проектов, она позволяет сконцентрировать усилия на одном или нескольких конкретных направлениях.

Цель проекта – это желаемый результат деятельности, достигаемый при реализации проекта в заданных условиях.

При выборе приемлемого варианта (сравнительная оценка альтернатив) из возможных идей также необходимо руководствоваться параметрами:

— стоимость проекта (объем инвестиций);

— сроках (длительность) инвестирования (краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные);

— возможных рисках, связанных с инвестированием (риски политической и социально-экономической нестабильности, изменения нормативно-правовой базы и налогового законодательства, ненадежности партнеров, стихийный бедствий и пр.);

— ожидаемый результат инвестирования (определение эффекта и эффективности инвестиций).

Выбрав приемлемый вариант проекта, необходимо его основные параметры согласовать с местными органами самоуправления, которые в соответствии с Законом РФ «О местных органах самоуправления» предоставлено право контролировать все виды хозяйственной деятельности на приданной им территории. Согласованию подлежат решения:

· о строительстве объектов производственного назначения;

· строительство объектов социально-культурной сферы;

· условиях отвода земельных участков под строительство;

· условиях отвода земельных участков во временное пользование;

· возмещении убытков землепользователем, включая компенсацию затрат, связанных со сносом строений или их переносом;

· условиях подключения к инженерным коммуникациям (водопровод, канализация, теплоснабжение, энергоснабжение и др.).

При предварительном рассмотрении возможности реализации идеи инвестиционно-строительного проекта подлежат анализу производственные мощности местной строительной базы, а также проектно-строительных и проектно-изыскательских организаций.

Таким образом, окончательный вывод о целесообразности осуществления идеи инвестиционно-строительного проекта можно сделать на основании полученных результатов маркетинговых исследований, экспертных оценок и согласований выбранного местоположения и условий реализации проекта с местными органами самоуправления.

Затем следуют расчеты для промышленного строительства технико-экономического обоснования (ТЭО) или для жилищно-гражданского строительства социально-экономического обоснования инвестиционных проектов. Обоснование инвестиционного предложения (основные технические, технологические и организационные решения) способствует далее уже более детально проработать бизнес-план инвестиционного проекта.

Далее разрабатывается рабочая ПСД, проводятся тендеры и заключаются контракты. Затем идет выполнение строительно-монтажных работ, ввод объектов, законченных строительством в эксплуатацию, эксплуатация введенного объекта, вплоть до ликвидации.

Читать еще:  Самые большие инвестиции

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: На стипендию можно купить что-нибудь, но не больше. 9498 — | 7525 — или читать все.

Инвестиционные проекты в строительстве

Есть разные способы приумножения капитала: от самых простых (например, открытие банковского вклада или покупка драгоценных металлов), до сложных и рискованных – игра на фондовом рынке, например. Инвестирование в бизнес является одним из самых простых и доходных способов накопления денег, благодаря чему привлекает все большее число инвесторов. Имея определенную сумму свободных денег, каждый желающий может вложить их в создание или развитие предприятия, у которого недостаточно собственных ресурсов.

P2P-площадка – место встречи инвестора и бизнеса

Успех инвестиций в бизнес-проекты напрямую зависит от платежеспособности и перспективности компании. Отбор такой фирмы, обсуждение условий, оформление договора и т.д. – все это потребует немало времени. Чтобы максимально ускорить и упростить процесс инвестирования в бизнес, лучше обратиться на площадку взаимного кредитования (P2P кредитование): на ней инвестор может выбрать проект для финансирования и заключить договор с заемщиком-предпринимателем в короткие сроки.

Площадка представляет собой сайт с удобным и функциональным интерфейсом, на котором инвесторы предоставляют займы для бизнеса напрямую, без участия финансовых посредников. Главный плюс P2P-платформ в том, что они сами проводят детальную проверку бизнеса, оценивают его финансовые перспективы и платежеспособность, после чего присваивают проектам кредитный рейтинг. Инвесторам остается только выбрать один или несколько наиболее интересных вариантов и определить условия финансирования бизнеса.

Инвестирование в строительные проекты: надежный доход

Одним из надежных направлений для инвестирования являются компании, занимающиеся малоэтажным строительством. Доля малоэтажного жилья на российском рынке жилищного строительства составляет более 52%. По прогнозам Правительства РФ к 2020 году этот показатель составит около 70%.

За последние пару десятилетий технологии малоэтажного строительства в России изменились: появились новые недорогие материалы, благодаря которым дом можно построить в короткий срок (каркасное жилье, дома из бруса, многослойные конструкции типа «сэндвич» и т. д.) Такое жилье сейчас популярно именно по причине своей доступности по сравнению с квартирами. Если в прошлые годы стоимость строительства загородного дома составляла 30—35 тыс. рублей за квадратный метро, то сегодня этот показатель равен 25—28 тыс. рублей. Это значит, что все больше покупателей на рынке недвижимости будут делать выбор в пользу недорогих загородных домов.

Небольшие займы для небольших компаний

В отличие от масштабных городских проектов, где правят бал крупные застройщики, имеющие административные ресурсы, в секторе малоэтажного строительства в основном участвует малый и средний бизнес. Здесь гораздо меньше согласований, капитальных вложений, подключений к городским коммуникациям, скорость сдачи объектов тоже несравнима. Поэтому каждый год на рынок выходят сотни небольших компаний, причем не только тех, кто собирается непосредственно строить, но и заниматься смежным бизнесом. Многим из них необходим инвестор для бизнеса в Москве и других регионах. Популярными направлениями в секторе «малоэтажки» являются коттеджи в строящихся и готовых коттеджных поселках, их выбирает примерно 45% покупателей. Другое перспективное направление – таунхаусы.

Порог вхождения в бизнес для небольших застройщиков невелик – около миллиона рублей, причем эти вложения можно окупить за сезон. Поэтому, как на любом перспективном и развивающемся рынке, инвестор может найти подходящую компанию для вложения средств. Однако есть вероятность встретить предпринимателей, которым доверять средства рискованно: традиционно сектор индивидуального строительства привлекает не только профессионалов, но и компании, которые не привыкли отвечать за качество и сроки выполняемых работ.

Для инвестора, особенно не имеющего опыта в строительной отрасли, важно получать информацию о компании, ее квалификации, возводимых объектах, оперативно оценивать их ликвидность. Такой консалтинг обеспечивает площадка P2P-кредитования «Город Денег». Здесь публикуются заявки от собственников работающих строительных компаний, а также от тех, кому нужны инвесторы для открытия бизнеса с нуля.

Площадка «Город Денег» — проверенные проекты для инвесторов

Российская компания «Город Денег» начала свою работу в 2012 году. Сегодня она занимает лидирующее положение на рынке взаимного кредитования: за все время на ней было опубликовано займов на сумму более 1 млрд рублей.

Более 4 тыс. частных инвесторов зарабатывают с помощью площадки «Город Денег» от 20% годовых, вкладывая в проекты различной направленности. Все они оценили и другие преимущества площадки.

Надежное инвестирование

Каждый бизнес проходит тщательный анализ перед опубликованием на сайте, оценка платежеспособности и перспективы компании, также имеет значение положительная кредитная история компании на площадке. В итоге инвестор получит достоверную информацию об экономическом положении компании и о физическом состоянии ее активов. По результатам проверки каждому проекту, претендующему на финансирование, присваивается кредитный рейтинг. Инвестор может ориентироваться на эти данные, оценивая риски и делая предложение потенциальному заемщику. На площадке «Город Денег» один из низких в секторе частного кредитования уровень невозвратов – не более 4,5%.

Гарантия от потерь

Для полной защиты от потери вложенных средств инвестор может воспользоваться отдельной услугой – «Гарантия «Город Денег»: он сможет получить назад сумму до 500 тыс. рублей, если заемщик не выполнит свои обязательства.

Простота и удобство работы

Все этапы сделки на площадке «Город Денег» происходят онлайн и не требуют личного присутствия участников. Заемщики, которым нужны инвесторы для открытия бизнеса или финансирования действующего, оставляют свои заявки из любой точки страны. Инвесторы, в свою очередь, могут выбирать проекты без географической привязки, опираясь на главную задачу инвестирования – получение дохода.

Реализация инвестиционного проекта строительства

Строительный бизнес как форма создания стоимости, является практически единственным типом хозяйствования, которое по своей сути мало изменилось еще с тех времен, когда строились пирамиды в Рамзесе или возводились висячие сады Семирамиды Древнего Вавилона.

Тем не менее и эту отрасль экономики, которая до сих пор еще является определенным «драйвером» развития производственных и финансовых отношений, охватили новые тенденции управления проектами, современными технологиями проектирования, инвестирования и т.п. В основе современного строительного бизнеса лежат принципы, которые раньше были свойственны лишь коммерческим или финансовым операциям на рынках.

Это касается в первую очередь таких моментов, как:

  1. Четкая ориентация на потребительский спрос на объекты коммерческой или жилой недвижимости, гибкое реагирование на запросы рынка. Если раньше был приоритет за типовой застройкой и планировкой тех же квартир, то сейчас отдается предпочтение индивидуальным запросам на качество, этажность, и т.п.
  2. Снижение общего времени осуществления строительства за счет применения новых технологий, начиная от каркасных и заканчивая такими экзотическими, как печатание домов на 3D принтере.
  3. Жизненный цикл реализации инвестиционного — строительного проекта имеет тенденцию к сокращению, что позволяет использовать ранее недоступные для финансирования проектов инструменты фондового рынка, ценных бумаг (ипотечные закладные, фонды недвижимости и т.п.)
Читать еще:  Бизнес идеи 2020 с большими вложениями

Все это вместе взятое в некоторой степени позволяет говорить о некоторой инвестиционной революции в строительном бизнесе, где именно составляющая времени работы капитала становится главным приоритетом, о чем собственно и будет рассказано в данной статье.

Основные этапы реализации инвестиционного строительного проекта

Как и всякий инвестиционный проект, строительство любого объекта (за исключением, конечно, тех, что не попадают в категорию рыночных — военных, социальных и прочих) предполагает определенные стадии и формы работы вкладываемого в него капитала.

В общем виде эти стадии состоят из нескольких функциональных блоков, которые хорошо всем известны из курса менеджмента:

  1. Целеполагание инвестора
  2. Выбор инвестором инвестиционной стратегии на рынке
  3. Планирование реализации проекта, в том числе изучение рынка, конкуренции, технологий
  4. Реализация проекта
  5. Контроль выполнения поставленных целей.

Надо признать, что такая общая схема реализации проектов в строительной области не раскрывает полностью всех особенностей инвестиций в этот вид бизнеса. На практике, в частности в секторе девелопмента (современная терминология, характеризующая именно инвестиционную направленность возведения объектов недвижимости в коммерческом секторе), используются вполне современные методики реализации проектов, начиная от планирования и заканчивая введением в эксплуатацию.

В общем виде функциональная схема реализации строительства инвестиционного проекта состоит из несколько блоков, как это показано на рисунке 1.

В раскрытии этой модели все функциональные этапы строительного проекта можно представить следующим образом:

  1. На стадии планирования закладывается общая эффективность будущего девелоперского проекта через качественную и количественную экспертизу.
  2. Оценка физической осуществимости и целесообразности проекта подразумевает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом его местоположения, состояния инфраструктуры, технологических и технических характеристик, имеющихся строительных и эксплуатационных возможностей.
  3. Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, проверка соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение всех необходимых разрешений и правильного оформления исходно-разрешительной документации.
  4. Под количественной оценкой проекта понимают оценку проекта с точки зрения финансово-экономической эффективности. Предполагается определение потенциальной выручки, возможного уровня доходности проекта, движения денежных средств, определения достаточности и целесообразности вовлечения в проект собственных средств, необходимость привлечения внешних источников финансирования. Важно производить экспертизу всех входных данных по всем аспектам проекта в сравнении с альтернативными вариантами и учетом потенциальных рисков (см. Риски инвестиционных проектов: определение и учет).

В развернутом виде реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает несколько основных этапов работ, которые можно представить в виде таблицы:

Для того, чтобы понять как действительно на практике происходит организация и реализация инвестиционного строительного проекта, имеет смысл рассмотреть порядок осуществления типичного девелоперского проекта, который выглядит следующим образом:

  1. Главным ориентиром при планировании проекта в строительстве жилья является вполне конкретный потребитель, который имеет спрос на определенный тип объектов, его место расположения, финансовых условий. Как правило, в девелоперских проектах покупатель жилья частично сам участвует в финансировании проекта. Интересы покупателей заключаются в своевременном получении натуральных результатов проекта – помещений жилой недвижимости и удовлетворения условий договорных обязательств.

Для того, чтобы проект был действительно прибыльным для инвестора и его партнеров, необходим тщательный маркетинговый план, который ориентирует инвестора на потребности рынка, а не на освоение денег в капстроительство. Для этого используется технология изучения рынка недвижимости, как это, например, представлено на диаграмме 1.

  1. Второй задачей, стоящей перед инвестором, является формирование системы финансирования проекта. В девелоперской практике такое финансирование на первичном рынке жилья производится в основном покупателями. Начало финансирования за счет средств покупателей рекомендуется не ранее 30%-ой строительной готовности возводимых объектов недвижимости девелоперского проекта. Предшествующие этапы проекта девелопер должен финансировать за счет собственного капитала или путем привлечения кредитных средств.

Для того, чтобы разработать четкую систему финансирования проекта, необходимо следовать типичной для девелоперских проектов схеме, как это показано на рисунке 2. Разрыв в потоках финансирования может повлечь не только замораживание строительства, но и привести к банкротству застройщика — инвестора и лишить всех участников — клиентов денег и перспектив получить свое жилье.

  1. Генеральный проектировщик по техническому заданию девелопера разрабатывает комплект проектной документации, который в соответствии с действующими строительными нормами и правилами позволяет городу проконтролировать соответствие замысла проекта ограничениям, а генеральному подрядчику – реализовать замысел проекта в натуральном объекте.
  2. Девелопер оформляет земельный участок для застройки, и кредитная организация открывает девелоперу кредитную линию под залог права на объект строительства;
  3. Девелопер финансирует разработку проектно-сметной документации;
  4. Девелопер принимает от генерального проектировщика результаты готового проекта и проводит экспертизу проекта в государственных органах;
  5. Финансирует производство строительно-монтажных работ;
  6. Осуществляет приемку от генерального подрядчика завершенного строительством объекта;
  7. Получает от госорганов разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  8. Девелопер передает покупателям помещения в доме (через риэлтерские агентства) и производит оплату доли городу (при наличии данного условия).

Представленные в качестве примера этапы реализации инвестиционного проекта по строительству коммерческого жилья, конечно же, отличаются от форм капитальных инвестиций в промышленном секторе экономики. Но в любом случае методология имеет практическое применение при возведении различных объектов недвижимости.

В дополнении к сказанному также следует учесть и такой важный элемент при инвестиционном строительстве как риск. Управление рисками при реализации инвестиционного строительного проекта, исходя из практики, осуществляется на всех этапах его воплощения.

Для наглядности система учета, анализа и реагирования на риск представлена в таблице 2.

Наиболее общими, широко используемыми и эффективными методами предупреждения и снижения риска в строительстве являются:

Страхование является одним из наиболее распространенных способов снижения рисков в девелоперских проектах, причем в большинстве случаев такое страхование регламентировано на законодательном уровне. В некоторых случаях риски реализации инвестиционных — строительных проектов нивелируются с помощью специальных методов хеджирования, которые применяются на финансовых рынках, например, реальные опционы или форвардные контракты на финансирование поставок импортных строительных материалов и оборудования.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector
×
×