Invest-currency.ru

Как обезопасить себя в кризис?
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционные фонды закрытого типа

Что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости: зачем нужен, как работает, список всех ЗПИФов

Пришло время поговорить о паевых фондах и такой загадочной их разновидности, как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Первые ПИФы появились в России двадцать лет назад.

В последние годы они приобрели скверную репутацию в нашей стране, а между тем в США и Европе это один из самых популярных инвестиционных инструментов. На мой взгляд, главная причина недоверия к закрытым паевым фондам – это недостаток информации у граждан. Что я и попытаюсь исправить в своей очередной статье.

Что это такое и зачем они нужны

Есть мнение, что владение второй квартирой или офисом в бизнес-центре дает человеку уверенность в завтрашнем дне. Однако это также требует от собственника регулярного общения с арендаторами, страховщиками, ремонта и других мелочей, которые превращают инвестирование во вторую работу. Время всегда можно потратить с большей пользой, для чего и были созданы паевые фонды.

Паевое владение не требует активного участия инвесторов. Все заботы возьмет на себя управляющая компания, и она же в случае необходимости будет нести ответственность перед третьими лицами (пени, штрафы, неустойки и т. д.).

Существует несколько типов паевых инвестиционных фондов недвижимости. Для нас с вами самый большой интерес представляет один – закрытые (ЗПИФН). Попасть в такие проекты сложнее всего, на то они и закрытые, но именно они приносят максимальную инвестиционную отдачу. Поэтому усилия стоят того.

Список всех существующих ЗПИФов

Перечислены лидеры рынка, показавшие в 2019 году высокую доходность. Однако ими список активных инвестиционных фондов не ограничивается. Инвестиционные предложения разной степени привлекательности вы сможете найти на сайтах большинства российских банков (ВТБ, Сбербанк, Уралсиб, АльфаБанк и др.).

Название паевого фондаУправляющая компания
1QBF – Региональная недвижимостьQBF Управление Активами
2Арсагера – Жилищное строительствоАрсагера
3РФЦ – Шуваловские высотыРФЦ-Капитал
4Аруджи – фонд недвижимости 1ВТБ-Капитал
5Две столицыМеркури Кэпитал Траст

Как работают ЗПИФы

Принцип работы паевых инвестиционных фондов недвижимости следующий: УК проводит сбор средств, выбирает стратегию инвестирования и занимается оперативным управлением. При нормальной работе ЗПИФа пайщики в нее не вмешиваются, но в случае необходимости вправе навязать свое решение инвестиционной организации или даже выбрать другую.

Кто и как управляет имуществом ЗПИФН

Управлением имуществом инвестиционного фонда занимается УК, получая плату за свои услуги. Ее деятельность контролируют государственные органы, частный регистратор, независимые аудитор и оценщик, которых нанимает сама компания.

Граждане способны влиять на принятие решений лишь одним способом – при помощи общих собраний. Чтобы решение такого собрания стало обязательным, необходимо набрать 75 % голосов от общего числа инвесторов закрытого инвестиционного фонда.

Голосуют они стоимостью своих паев, т. е. принцип «один человек – один голос» здесь не действует. Отмечу: если количество инвесторов в ЗПИФе велико, собрать их всех в одном месте и убедить проголосовать за нужное решение сложно.

Каковы права у пайщиков ЗПИФН

Инвесторы закрытого инвестиционного проекта обладают правом требовать от УК качественного управления их имуществом. В случае необходимости они могут в любой момент отказаться от услуг своего управляющего и выбрать нового.

Также они наделены следующими правами:

  • правом на получение части прибыли закрытого ПИФа согласно размерам доли;
  • правом продажи доли в закрытом инвестиционном фонде на вторичном рынке, если он не ограничен в обороте;
  • правом на досрочное погашение пая в предусмотренных уставом или законодательством случаях;
  • правом на компенсацию от УК при досрочном прекращении договора доверительного управления;
  • правом на участие в общем собрании закрытого ПИФа и свободное голосование на нем.

Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН

После открытия инвестиционного фонда компания начинает поиск инвесторов, размещая паи на Московской бирже, а также давая рекламу в журналах и на информационных ресурсах, посвященных инвестиционной деятельности.

Банки рассылают по почте предложения своим клиентам. Обычно у крупных УК есть сразу несколько активных проектов, в которые можно вложиться. Чтобы стать участником закрытого ПИФа, необходимо подписать договор с УК и перевести деньги на счет.

Куда инвестируют

Как правило, ЗПИФН создают, чтобы привести в жизнь крупный проект в сфере недвижимости (например, строительство высотного здания или застройка района).

После завершения закрытый паевой инвестиционный фонд прекращает свое существование, коллективное имущество идет на реализацию, а прибыль распределяется между инвесторами согласно размерам их долей. Если закрытый ПИФ занимается арендой недвижимости, его владельцы получают ренту.

Какова доходность ЗПИФН

Закрытые ПИФы показывают высокую доходность по сравнению с ценными бумагами и другими видами паевых фондов. Она может доходить до 34 % годовых (именно такую доходность в 2018–2019 годах показал QBF – Региональная недвижимость). В первую очередь показатели зависят от ситуации на рынке недвижимости и качества управления.

Можно ли приобрести паи в ЗПИФ

Закрытые паевые фонды принимают новых пайщиков только в момент открытия или при дополнительной выдаче паев. Что происходит не всегда. Также приобрести долю в ЗПИФе можно напрямую у инвестора либо через брокера на Московской бирже.

Виды ЗПИФ

  • рентные. Создаются для покупки недвижимости, чтобы сдавать ее в аренду;
  • девелоперские. Покупают недвижимость для последующей перепродажи (здания, жилые и коммерческие помещения, земельные участки);
  • ипотечные. Продают жилье в ипотеку;
  • инвестиционные. Не приобретают недвижимость напрямую, а занимаются финансированием других паевых фондов недвижимости;
  • смешанные. Совмещают ряд направлений.

Преимущества и недостатки

Как и все инвестиционные инструменты, закрытые паевые фонды недвижимости обладают своими плюсами и минусами, рассмотрим основные из них.

  • возможность менять паи разных инвестиционных фондов, принадлежащих одной управляющей компании, и тем самым законно избежать уплаты НДФЛ;
  • относительно высокая доходность. При грамотном управлении доля может расти в цене даже в случае спада на рынке недвижимости, все зависит от стратегии УК;
  • вложения хорошо защищены, а сама недвижимость всегда застрахована и находится в руках профессионалов;
  • за УК установлен контроль со стороны госорганов, Центробанка, регистратора и независимого аудитора;
  • информация об имуществе в открытом доступе, компания обязана публиковать ежемесячную отчетность о состоянии активов.
  • прибыль закрытых паевых фондов не гарантирована и зависит от цен на недвижимость либо стоимости аренды помещений;
  • необходимость платить комиссию, даже если доход невелик или отсутствует (по мнению многих специалистов, эта оплата завышена);
  • нельзя выделить долю имущества в натуре, т. е. забрать свою часть собственности. Только погасить пай в УК или продать его другому инвестору;
  • УК часто завышают стоимость активов при реализации долей;
  • относительно высокий порог входа, который в закрытых паевых инвестиционных фондах может составлять от 300 тысяч до нескольких миллионов рублей.
Читать еще:  Понятие инвестиционного банка

Как создать ЗПИФ

Создание закрытого паевого фонда не представляет сложности. Чаще всего их создают для привлечения инвестиций в связанный со строительством проект.

Процедура состоит из четырех этапов:

  • поиска инвесторов;
  • заключения с ними договора долевого инвестирования;
  • заключения договора доверительного управления с лицензированной УК;
  • регистрации в Центробанке.

Если вы планируете открыть не один, а несколько закрытых паевых фондов, стоит подумать о регистрации собственной УК. Правда, это уже потребует времени и значительных финансовых затрат.

Заключение

Длительный застой на рынке недвижимости не лучшим образом повлиял на репутацию паевых фондов. Ситуация постепенно меняется к лучшему, в прошлом году большинство закрытых ПИФов недвижимости отчитались о прибыли. Уверен, что уже скоро мы увидим, как они занимают первое место среди средств долгосрочного инвестирования в России.

Понравилась статья? Не забудьте поделиться ей со своими друзьями. Обязательно подпишитесь, чтобы не пропустить ничего интересного!

Виды паевых инвестиционных фондов: просто о сложном

Виды ПИФов: основные типы ПИФов

Основные плюсы и минусы и минусы были подробно рассмотрены в материале «ПИФ: деньги должны работать!». Теперь расскажем подробнее, какие же бывают типы подобных организаций, и чего от них ожидать. Выбор будущего инструмента инвестиций может и должен быть понят и осознан.

Традиционно предприятия подразделяются на три вида, каждый из которых имеет как безусловные преимущества, так и недостатки:

  • ОПИФ – открытый паевой инвестиционный фонд;
  • ИПИФ – интервальный паевой инвестиционный фонд;
  • ЗПИФ – закрытый паевой инвестиционный фонд.

Открытый паевой инвестиционный фонд

Открытый ПИФ – лучшее решение для недолгосрочного вложения. Подобный финансовый инструмент наиболее выгоден инвестору. Однако ждать невероятных заработков от кратковременных вложений было бы наивно.

Изредка стоимость «пая» в течение месяца радует владельца высоким доходом. Но такие явления встречаются редко и в ежедневную статистику не укладываются.

Ярким тому примером является один из популярнейших ПИФ – «Альфа – Капитал Бренды» под управлением известной почти каждому УК «Альфа Капитал», показавший за февраль месяц 2019 г. итоговую доходность всего в 0,73%, при этом потеряв в стоимости чистых активов более 5%.

Правда, на диаграмме видно, что в пиковый момент доходность пайщика могла составить более 4%, но это «событие» надо было уловить, а учитывая тот факт, что протяженность пика была не более недели – подобный заработок, скорее, напоминает игру в лото.

Однако, главным плюсом такого типа является не столько доходность, сколько возможность покупки и продажи «пая» в любой момент вне зависимости от его цены, состояния рынка, лунной фазы и популяции брокеров на Токийской бирже. Что, безусловно, сказывается и на сформированном кейсе, большая часть которого состоит из высоколиквидных активов, «готовых» к быстрой продаже по адекватной стоимости.

Возможность быстрого «сброса» активов определяет и инвестиционную стратегию. ПИФы открытого типа делятся на следующие группы фондов:

  • Акций;
  • Облигаций;
  • Смешанного типа;
  • Индексные;
  • Денежного рынка.

Интервальный паевой инвестиционный фонд

Паевой фонд интервального типа – это прибыль, вписанная в конкретные временные рамки – интервалы. Особым отличием типа является возможность приобретения или продажи пая в конкретно определенные промежутки времени. Что является неким компромиссом между управляющей компанией, уверенной в невозможности оттока средств ранее запланированных финансовых мероприятий, и инвестором, желающим получить несколько более высокую доходность, чем в фонде открытого типа.

Любой человек, даже бесконечно далекий от бизнеса, прекрасно понимает простую истину: каждый продукт имеет свою цену в каждом конкретном временном промежутке. Ну, если уж совсем просто, то вложившись летом в китайские петарды, стоит понимать, что прибыль они принесут лишь в предновогодний сезон. Это, конечно, не говорит о том, что петарды нельзя продать и раньше. Только вот кому они нужны в сентябре месяце, кроме неплатежеспособных школьников?

Инвестиционная стратегия предприятия интервального типа как раз и зависит от определенных условий, будь то сезонность, срок длительности проекта, ожидание мировой революции или еще масса невероятных прогнозов, выданных аналитиками. Что и является теми самыми рамками, установленными для инвестора.

Зачастую покупка или продажа пая в таких организациях происходит ежеквартально, что дает возможность тем самым аналитикам прогнозировать, как именно вложить деньги инвестора, и уверенность управляющей компании в том, что инвестор ПИФов неожиданно не «вытащит» средства из оборота.

Для инвестиционной стратегии паевых интервальных фондов характерны те же типы, что и для открытых, а также возможность размещения инвестиций в товарный рынок и хедж-фонды.

Закрытый паевой инвестиционный фонд

ЗПИФ – это максимально стабильная доходность при наиболее растянутых временных рамках. Классическим примером инвестиций для подобного типа может быть некий проект, достигающий ценового пика на конечном этапе – строительство торгового центра, кредитные портфели, озеленение луны или конечное освоение Марса Илоном Маском.

Читать еще:  Основные принципы инвестиционного анализа

Такие предприятия характеризуются покупкой «пая» на стадии формирования проекта и его погашением вследствие реализации. Количество «паев» строго фиксировано, а дополнительная эмиссия должна быть «согласована» с инвесторами. И если докупить «пай» в процессе теоретически возможно, то его «продажа» может состояться только после того, как некий торговый центр откроет свои двери для посетителей, а очередная модель Tesla будет наконец-таки собрана на красной планете.

Однако, это не говорит о том, что вложение в такой пай не приносит прибыли в процессе реализации проекта. Инвесторы паевого фонда могут регулярно получать доход от доверительного управления, но только в том случае, если это прописано в ПДУ (правилах доверительного управления).

Помимо этого, для ЗПИФ характерна прозрачность работы исключительно для своих пайщиков, и информацию о своей деятельности они распространяют с большой неохотой. Тем не менее о каких-то «подводных камнях» это не говорит, а вот результаты вполне впечатляют.

Несмотря на то, что объектами инвестиций ЗПИФ становятся низколиквидные активы, доходность они на дистанции показывают просто отличную. Да и риски существенно минимизированы. А если учесть и льготное налогообложение, которое становится возможным вследствие растянутых сроков, то как способ сохранения и приумножения сбережений – ЗПИФ становится очень выгодным вариантом.

Помимо всех вышеперечисленных инвестиционных категорий, фонды закрытого типа могут размещать средства в:

  • Недвижимости;
  • Ренте;
  • Ипотеке;
  • Художественных ценностях;
  • Кредитах;
  • Венчурных фондах;
  • Фондах прямых инвестиций.

Все, что вы хотели знать о паевых инвестиционных фондах, но стеснялись спросить

Подводя итоги материала, хотелось бы обратить внимание на нескольких узловых моментах, часто интересующих будущих пайщиков, делающих свои первые шаги на ниве инвестиций:

  1. Доходность организации в отчете «за 5 лет более 90%» – не среднегодовая, а суммарная. В предыдущем материале мы рассказывали, что фондам запрещено заниматься маркетинговой деятельностью. Но гении маркетинга для и того и гении, чтобы всячески заинтересовать вас цифрами. То есть правильно эта цифра читается так: суммарно, за пять прошедших лет, предприятие обеспечило своим пайщикам доход в 90%. При этом стоимость «пая» в разное время могла изменяться, вследствие чего УК теряла или наращивала капиталы, а в мире процветали различные санкции, эмбарго и поглощения ненасытным Microsoft компании Nokia.
  2. Выбор типа зависит только от ваших инвестиционных возможностей – не забывайте, что даже долгосрочный проект еще не гарантия прибыли. Да, риски просчитаны, но в то, что Маск в ближайшее время все-таки долетит до Марса, у экспертов есть большие сомнения. При этом они приблизительно равнозначны сомнениям в своевременном строительстве очередного спального микрорайона на московской периферии или в ликвидности нового ипотечного кредита автослесарю Михаилу из Воронежа. Инвестиции это риск, его можно минимизировать, но нельзя избежать.
  3. Личные инвестиции необходимы – к сожалению, ни одна страна в мире сегодня не в силах гарантировать вам достойную старость в обозримом будущем. Даже если вы всю жизнь усердно трудились и спали детским сном после уплаты всех налогов. Формирование финансовой подушки в будущем поможет не только вам, но и вашим детям. А значит – время задуматься о том, как именно приумножить свои сбережения с минимальными рисками.

Виды и типы паевых инвестиционных фондов (ПИФов)

В этой заметке мы продолжим изучать второй по популярности, после банковских вкладов, инструмент инвестирования собственных средств, который называется ПИФ. Напомню, в предыдущей публикации мы разговаривали о том, Что такое ПИФы. Сегодня, мы разберемся с основными видами и типами паевых инвестиционных фондов.

Так как все люди разные, то и отношение к риску у всех разное. Кто-то готов рисковать в погоне за прибылью. Кому-то, хотелось бы сделать более надежные инвестиции, пусть и ценой меньшей прибыли. А кто-то готов занять среднюю позицию, диверсифицировав свои средства между надежными и рискованными инвестициями. Подробнее об этом мы говорили в статье Виды и Типы инвесторов.

Поэтому, управляющие компании формируют фонды для различных типов инвесторов, которые отличаются по стратегии управления фондом, составу входящих в него ценных бумаг. Это позволяет любому человеку найти для себя Фонд с приемлемым уровнем риска и потенциальной доходностью.

Все ПИФЫ принято делить на следующие виды:

  • Открытые
  • Интервальные
  • Закрытые

Давайте рассмотрим каждый подробнее:

ОТКРЫТЫЕ ПИФы:

Их главное отличие заключается в том, что паи можно купить, либо продать в любой рабочий день. Для этого, достаточно прийти в офис Управляющей компании, или к ее агентам и подать соответствующую заявку. Покупка и продажа паев происходит не сразу, а в течение некоторого времени. Как правило, срок исполнения заявки не превышает 10 рабочих дней.

Для меня, данные ПИФы представляют наибольший интерес, так как я по натуре такой человек, что каждый день ищу новые, перспективные способы приумножения собственных средств.

Однажды, когда мне представилась возможность открыть свое дело, я тут же подал заявку на погашение паев и вывод средств. Полученные деньги пошли на создание бизнеса.

ИНТЕРВАЛЬНЫЕ ПИФы

По названию думаю понятно, что паи интервальных фондов можно покупать и продавать в определенные, заранее установленные промежутки (интервалы) времени.

Обычно интервалы открыты для приобретения и погашения паев четыре раза в год сроком по две недели. Но, зачем это нужно? Для чего были придуманы интервальные пифы и чем они отличаются от открытых?

Во-первых, интервальные пифы имеют больший риск и, соответственно, больший потенциальный доход. Обусловлено это тем, что ФСФР (Федеральная служба по финансовым рынкам) разрешает управляющим интервальных фондов вкладывать до 50% средств в бумаги, которые низколиквидны на бирже. Такие бумаги сложно быстро продать. Они имеют существенный потенциал роста. В тоже время, представляют больший риск.

Читать еще:  Направления улучшения инвестиционного климата

Во-вторых, интервальный фонд дает больший простор для деятельности управляющим фонда. Рядовые вкладчики, не имея достаточных технических знаний, могут поддаться общей панике, в случаях, когда фондовый рынок идет вниз. Что делают в таких случаях люди? Бегут выводить свои деньги из фондов. Но ведь колебания на рынке вещь обыденная. Невозможность вывести свои деньги из интервального фонда тогда, когда захочется – позволяет управляющему фондом спокойно работать, не поддаваясь общей панике.

В-третьих, интервальные ПИФы дают управляющим возможность вложить в ценные бумаги 100% средств ПИФа, что невозможно сделать в открытых фондах. Почему? Потому что в открытых фондах операции по покупке и продаже паев происходят каждый день, из-за чего управляющим необходимо хранить на счетах фонда определенный запас денег для совершения операций. В интервальном фонде, наличность нужна только в момент открытия интервала, когда пайщики могут совершать операции покупки и продажи паев.

Вкладывая деньги в интервальный пиф, важно понимать, что вы не сможете вернуть свои деньги до того момента, пока не откроется новый интервал.

ЗАКРЫТЫЕ ПИФы

Закрытые фонды, как правило, формируются для реализации какого-либо проекта. Например, строительство коммерческой недвижимости. Вложить деньги в закрытый пиф можно на старте и забрать только на финише. Сроки оговариваются заранее и обычно это период в несколько лет.

Управляющие фонда имеют еще более широкие инвестиционные возможности, по сравнению с интервальными и открытыми фондами. Но, никаких гарантий вам никто не даст.

Закрытых фондов не так уж и много, так как вход на этапе формирования закрытого фонда обычно исчисляется миллионами, что не позволяет инвесторам с небольшим капиталом участвовать в его работе.

Далее ПИФы подразделяются на следующие типы:

ТИП ФОНДАОТКРЫТЫЙИНТЕРВАЛЬНЫЙЗАКРЫТЫЙ
Фонд денежного рынка+++
Фонд облигаций+++
Фонд акций+++
Фонд смешанных инвестиций+++
Фонд фондов+++
Индексный фонд (с указанием индекса)+++
Фонд товарного рынка+++
Хедж-фонд+++
Фонд прямых инвестиций+
Фонд венчурных инвестиций+
Рентный фонд+
Фонд недвижимости+
Ипотечный фонд+
Кредитный фонд+

И в следующих публикациях, мы более подробно разберем основные отличия в типах фондов.

P.S. Базовые знания накопления капитала, снижения расходов и повышения доходов – вам даст обучающий онлайн курс “Мой Рубль”, который вы можете получить совершенно бесплатно.

P.P.S. Рекомендую вам также ознакомиться с другими статьями на тему ПИФов:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста мышкой и нажмите Ctrl+Enter.

Закрытые паевые инвестиционные фонды

Закрытый паевой инвестиционный фонд (далее ЗПИФ) предполагает продажу паев только в рамках периода формирования организации. После покупки пая в ЗПИФе инвестор лишается права продажи приобретенной доли в любое удобное время. Процедура погашения предусмотрена правилами фонда и происходит в предварительно оговоренное время.

Закрытые паевые инвестиционные фонды

ЗПИФ предполагает объединение имущества физических лиц и компаний, выступающих в роли инвесторов. Привлеченные средства поступают в распоряжение управляющей компании, которая работает по соответствующей лицензии. Как правило, такие лицензии позволяют управлять инвестиционными фондами, ПИФами и негосударственными пенсионными фондами.

Имущество, в результате которого образуется ЗПИФ, пребывает в собственности пайщиков на долевых началах. В роли пайщиков выступают юридические и физически лица, вне зависимости от статуса резидента или нерезидента РФ.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Сравнительно недавно в российском законодательстве появилось понятие «квалифицированный инвестор, после чего в государстве начали появляться ПИФы, созданные специально для инвесторов с высоким уровнем квалификации. Новый тип организаций открывает более широкие возможности для инвестирования в сравнении с фондами традиционного формата.

Среди ЗПИФов наиболее широко распространены организации, которые сконцентрированы на финансировании объектов строительной отрасли, а также объединения кредитного формата. Сам по себе ЗПИФ не считается юридическим лицом, но за его работу отвечают несколько организаций, большая часть из которых по совместительству выполняет функции контроля. По этой причине ЗПИФы и отличаются высоким уровнем надежности.

Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд

Рентные ЗПИФы специализируются на инвестициях в коммерческую недвижимость с последующим получением доходов от сдачи в аренду. Среди основных целей фонда получение стабильного дохода инвесторами и собственниками коммерческой недвижимости.

Рентные ЗПИФы также занимаются переводом непрофильных активов в статус инвестиционных ресурсов для решения различных бизнес-задач.

ЗПИФы практически не облагаются налогами, поэтому используются для привлечения фискальных преференций.

Фонды также служат для привлечения финансовых ресурсов через продажу паев заинтересованным инвесторам, с сохранением прав на объекты передачи прав в виде коммерческой недвижимости.

Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд

Кредитный ПИФ в соответствии с законодательством может функционировать исключительно в формате закрытого фонда. В составе активов организации встречаются денежные требования, которые предусмотрены договорами кредитования или займа. В качестве предмета займа нередко используются собственные средства инвестиционного фонда. В результате управляющая компания помимо права на приобретение банковских требований нередко выступает в качестве кредитора. Благодаря росту уровня компетенции законодательные структуры повысили уровень риска и потенциальный уровень доходов по кредитным ЗПИФам. По этой причине покупка долей в фонде доступна только инвесторам с высоким уровнем квалификации.

Совет от Сравни.ру: Закрытые паевые инвестиционные фонды привлекают инвесторов потенциально высоким уровнем доходов и проверенной на практике надежностью. Единственной преградой на пути к успешному инвестированию становится уровень квалификации инвестора, который должен соответствовать закрепленным в законодательстве параметрам, чтобы физическое лицо получило разрешение на регистрацию в качестве участника того или иного ЗПИФа.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector