Invest-currency.ru

Как обезопасить себя в кризис?
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиции в девелопмент за рубежом

Инвестиции в девелопмент за рубежом: мезонинный кредит и долевое партнёрство

На зарубежных рынках недвижимости всё бóльшую популярность приобретают инвестиции в проекты строительства и редевелопмента — так называемые стратегии добавленной стоимости (Value Added). Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, вкладывающихся в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in доля заинтересованных лиц в инвестициях в зарубежную недвижимость, выбирающих такие проекты, выросла с 22 % до 47 % Доходность в мире снижается, и при арендном бизнесе в Европе можно рассчитывать годовых, тогда как Value Added приносит

Несмотря на очевидный плюс проектов добавленной стоимости — высокую доходность,— их бывает трудно реализовать нехватки финансирования. Банки — наиболее консервативные кредиторы, не желающие сильно рисковать, а потому готовы финансировать, как правило, не более 50 % от стоимости расходов на проект (LTC, или Поэтому в классической схеме девелопер осуществляет проект при наличии 50 % собственного капитала. Если же у девелопера недостаточно собственных средств (менее 50 %), он привлекает капитал инвестора.

У инвестора, желающего вложить деньги в проект девелопера, есть два основных варианта участия в такой стратегии:

  1. Стать мезонинным инвестором. Инвестор даёт девелоперу заёмный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и получает право на часть прибыли проекта.
  2. Стать долевым партнёром (equity partner). При этом сценарии инвестор предоставляет девелоперу долю собственного капитала, участвует в проекте, получает прибыль от его реализации, но также принимает на себя и риски проекта.

У каждой из этих схем есть свои особенности, плюсы и минусы.

Мезонинный кредит

Мезонинный кредит — это гибрид заёмного финансирования (debt financing) и финансирования собственным капиталом (equity financing). По сути, это субординированный кредит второй очереди (после старшего долга, банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей. Заёмщиком обычно выступает компания, специально созданная застройщиком для реализации проекта (SPV, или Special Purpose Vehicle).

Главный плюс мезонинного кредита для инвестора — более высокие проценты по сравнению с банковским кредитом. Например, в США они варьируются годовых. Несмотря на высокие ставки, девелоперы готовы воспользоваться мезонинным кредитом, чтобы получить дополнительное финансирование (обычно 70 % от стоимости проекта с учётом банковского кредита), уменьшить размер собственного капитала в проекте и получить более высокую доходность, ведь при привлечении мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30 %.

Также существует практика, при которой помимо процентов по мезонину инвестор получает дополнительную доходность, зависящую от прибыли проекта. Такая опция называется (equity kicker) и структурируется в виде ценных бумаг — опционов или варрантов.

В отличие от арендного бизнеса, в проектах добавленной стоимости больше сценариев, при которых участники не зарабатывают, а иногда даже несут убытки. В худшем случае инвестор полностью теряет вложенный капитал. Впрочем, опытный участник рынка ищет такие инвестиционные проекты в недвижимость за рубежом, где даже при неблагоприятной рыночной конъюнктуре с большой долей вероятности он сможет

Рисков много: разрешение на строительство будет выдаваться дольше, увеличится смета проекта или не будет выполняться план продаж,— инвестору нужно рассчитать чувствительность проекта к негативным сценариям и оценить максимальную величину, на которую может снизиться цена метра или увеличиться срок реализации, прежде чем доходность проекта упадёт до нуля. Чем ниже чувствительность, тем рискованнее девелопмент за рубежом. Проект обладает достаточной устойчивостью при ухудшении показателей на 20 %.

Вместе с тем банк и мезонинный инвестор удалены от риска. В случае негативного развития событий первый, кто это девелопер. Правда, и здесь есть нюансы. Например, нужно учитывать, какой объём собственного капитала даёт девелопер. Может получиться так, что он не предоставляет капитал и получает ежемесячный гонорар (development fee), то есть гарантированно получает оплату своих услуг и не берёт на себя проектный риск. В этом случае девелопер рискует только своей репутацией.

Капитал долевого партнёра

В отношении собственного капитала девелопер может выбрать один из двух вариантов действий: предоставить средства из своего кармана или привлечь долевого партнёра.

Долевой партнёр — это четвёртый участник проекта, инвестор, который частично финансирует проект в обмен на долю прибыли от реализации девелопмента. Его капитал обычно составляет около 20 % от стоимости проекта. При этом сценарии такой разделяет риск и прибыль проекта.

В данном случае девелопер предоставляет оставшиеся 10 % от стоимости проекта и таким образом показывает долевому партнёру, что проект стóит вложений, так как девелопер тоже рискует деньгами.

Девелопер может привлечь капитал долевого партнёра и без мезонинного кредита. При такой схеме проект финансируют три стороны: банк, выдающий основной кредит, долевой партнёр и инвестор.

Что касается распределения прибыли в проектах с добавленной стоимостью, то обычно порядок тут устанавливается по результатам переговоров. Например, долевой инвестор первым получает долю прибыли, обеспечивающую ему годовых на вложенный капитал (привилегированная доходность). Затем такую же доходность на свой капитал получает девелопер. Оставшаяся прибыль делится между ним и инвестором по прогрессивной шкале, то есть чем выше доходность проекта, тем бóльшую долю прибыли получает девелопер. Например, часто применяется схема, при которой девелопер получает 30 % от прибыли в интервале доходности годовых, а всё, что выше 15 %, делится

В 2016 году при сложившейся в США и Европе конъюнктуре и такой системе распределения прибыли инвестор может рассчитывать на годовых в проектах добавленной стоимости.

Таким образом, инвестор, дающий мезонинный кредит, выступает в роли кредитора, получает меньшую доходность и может рассчитывать на меньшие риски, поскольку в случае провала проекта убытки несёт в первую очередь девелопер, затем долевой партнёр и только потом кредиторы. Если же инвестор выступает в роли долевого партнёра, то получает бóльшую доходность, но при этом несёт бóльшие риски.

Сравнение условий участия инвестора в проекте добавленной стоимости в качестве мезонинного кредитора и долевого партнёра Данные: Bond Capital, Fitch Ratings, Heitman, Management Magazine,

МезонинДолевое партнёрство
Типы капиталаЗаёмныйСобственный
Источник прибылиПроценты по кредиту и equity kickerПрибыль от реализации проекта
Доля от стоимости проекта (LTC), %20–3020–30
Очерёдность выплатВторой очереди (после старшего, банковского долга)Третьей очереди
ОбеспечениеМожет бытьНет
КовенантыГибкиеНет
Средняя доходность, %1015
РискиСредниеВысокие

В этой статье отражены лишь общие принципы взаимоотношений участников девелоперских проектов. Доли участия инвестора в проекте могут существенно варьироваться в зависимости от рынка и конкретного проекта. Также от баланса капитала, распределённого между девелопером, мезонинным инвестором и долевым партнёром, зависит распределение риска и доходности.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр

Материал подготовлен для «РБК-Недвижимость»

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Что такое fee-девелопмент, и кому он выгоден

В строительной индустрии долгое время существовала система, где инвестор проекта в то же время является и его девелопером. В последние годы ситуация несколько изменилась. Собственники проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. За рубежом fee-девелопмент уже давно стал востребованным инструментом на рынке недвижимости – в Европе по этому принципу совершается 60-70% сделок. Российские же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. В чем плюсы и минусы fee-девелопмента, и каким компаниям выгодно привлекать специалистов со стороны?

Что такое fee-девелопмент в России и Европе

Fee-девелопмент – это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником. Она готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством. Однако fee-девелопер не вкладывает в строительство собственные средства, за качество он отвечает своим вознаграждением и репутацией. «Говоря fee development, мы четко подразумеваем, что это та компания, которая не инвестирует собственные средства в проект, а работает по договору с инвестором», – поясняет коммерческий директор GLINCOM Иван Татаринов.

По данным Коллегии профессиональных девелоперов, о новом направлении девелопмента участники рынка недвижимости заговорили после кризиса 2008 года, когда в собственность банков перешло большое количество залоговых земель от неплательщиков. Крупные банки (ВТБ, Сбербанк и другие) организовали собственные подразделения, занимающиеся развитием девелоперских проектов. К услугам наемных специалистов часто прибегают владельцы перспективных непрофильных активов: банки, инвестиционные фонды, организации финансового сектора.

«Это может быть фармацевтическая, торговая компания или банк, которому достался этот актив в ходе регресса какого-то неблагополучного заемщика, и так далее. Непрофессиональный игрок является основным заказчиком fee-девелопмента, потому что есть актив, но он не знает, что с ним делать. И это уже задача fee-девелопера», – рассказывает Иван Татаринов.

«Недвижимость – это, по сути, непрофильный актив для таких компаний. Хотя, было время, когда частные инвесторы и финансовые корпорации пытались заниматься строительным бизнесом, обрастали непрофильными подразделениями, брали на себя процесс управления недвижимостью. Очень скоро, стало очевидно, что создавать свою структуру с нуля всегда дороже, чем нанять опытного fee-девелопера. К тому же, оценить уровень специалистов и качество работы инвесторы вряд ли смогут самостоятельно», – комментирует Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота».

К fee-девелоперам могут обращаться и крупные строительные компании в тех случаях, когда не могут охватить весь объем проектов своими силами. Кроме того, по мнению Сергея Богданчикова, управляющего директора project management company Origin Capital, услуги fee-девелопмента востребованы у иностранных инвесторов, которым выгоднее обратиться к местным специалистам, чем контролировать проект на расстоянии.

Плюсы и минусы fee-девелопмента

Преимущества и недостатки fee-девелопмента напрямую связаны с особенностями данного формата реализации проектов. Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах: создает и проводит экономический расчет концепции, формирует команду специалистов, готовит проектную и разрешительную документацию, выбирает подрядчика, контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.

Специалисты рынка недвижимости выделяют следующие плюсы fee-девелопмента:

  • наличие у управляющей компании опыта в реализации комплексных проектов, оформлении необходимых документов, налаженных контактов архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами;
  • наличие в команде профессионалов в нужных областях девелопмента;
  • выбор графика реализации проекта на этапе заключения договора с fee-девелопером.

«Инвестор, прибегая к услугам fee-девелопера, оценивает конечный результат проекта и не обременен текущими вопросами. Fee–девелопер контролирует работу всех подрядчиков и отвечает за результат, – поясняет Сергей Богданчиков. — Преимущество в том, что ответственность за всю работу несет одно юридическое лицо, а значит легче контролировать и оценивать качество выполненных услуг. Обращение к услугам fee-девелопера снимает необходимость создания и содержания собственной структуры».

Если же речь заходит о недостатках, то, многие инвесторы считают, что самостоятельно заниматься развитием проекта выгоднее, чем оплачивать услуги наемных специалистов. На деле не все не так однозначно. Чаще всего навыки и опыт fee-девелопера стоят потраченных денег, и в долгосрочной перспективе первоначальные затраты окупаются с лихвой. «Многие застройщики не прибегают к услугам fee-девелопера по причинам мнимой экономии. Именно мнимой, так как самостоятельное непрофессиональное исполнение проекта ведет к гораздо более высоким затратам, чем то вознаграждение, которое бы было уплачено fee-девелоперу за работу», – приводит пример Вера Сецкая, президент компании GVA Sawyer.

Главная сложность fee-девелопмента – возможные разногласия сторон. У участников проекта могут быть разные взгляды на процесс его реализации, а компромиссные решения не всегда лучший выход. «Владелец актива всегда должен четко отдавать себе отчет, что он отдает проект в реализацию fee-девелопера и является по сути пассивным инвестором», – предупреждает Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.

Сколько стоят услуги fee-девелопера

Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и результатов развития проекта. «Вознаграждение fee-девелопера может формироваться по-разному. В большинстве случаев – это процент от общего бюджета проекта. В зависимости от возлагаемых на fee-девелопера функций вознаграждение по этой схеме лежит в диапазоне 3-7%. При строительстве маленького объекта, когда абсолютная цифра вознаграждения, взятого в виде процента, невелика, девелоперское вознаграждение может быть обозначено как зафиксированная сумма в месяц», – рассказывает Вера Сецкая. «Также есть примеры, когда fee-девелопер работает по принципу open book, то есть он предъявляет заказчику к компенсации фактически произведенные накладные расходы и сверху берет фиксированный процент в виде прибыли», – добавляет эксперт.

Еще один возможный вариант – управляющая компания получает ежемесячное вознаграждение в виде процента от бюджета плюс promote. Как поясняет Вера Сецкая, promote – это дополнительный бонус, а именно доля в проекте, которая возникает у девелопера после того, как ключевой инвестор получил обратно вложенный капитал с определенным заранее оговоренным процентом доходности. Такая схема выгодна обеим сторонам: инвестор может быть уверен в качестве и сроках реализации проекта, а fee-девелопер понимает, что доход напрямую зависит от эффективности работы.

Татьяна Ельскене, директор по развитию Galaxy Group, также напоминает, что доход fee-девелопера зависит от качества выполнения поставленных задач: «Как правило, размер вознаграждения связан с финансовыми результатами проекта и равен определенному проценту от прибыли. Этот процент зависит от сложности проекта, состава оказываемых услуг, а также других параметров проекта».

Fee-девелопмент и сегменты недвижимости

Судя по опыту стран, в которых fee-девелопмент уже давно обрел популярность, он может применяться практически во всех сегментах недвижимости. В России же fee-девелопмент пока только начинает развиваться. Чаще всего такая услуга востребована в узкоспециализированных сферах: складском и коммерческом бизнесе, гостиничной недвижимости.

Кроме того, как утверждает Вера Соцкая, президент компании GVA Sawyer, существует ряд проектов, которые традиционно отдаются сторонним организациям. Это строительство инженерных сооружений, производственных комплексов, терминалов аэропортов.

Fee-девелопмент может вполне успешно применяться и в сегменте загородной недвижимости. В частности, такую услугу предлагает собственникам земли на территории Ленинградской области Коллегия профессиональных девелоперов (КПД). «Fee-девелопер по заказу инвестора прорабатывает подробный план работ с земельным массивом заказчика, – поясняет эксперт КПД Марина Агеева. – Он содержит детальный анализ потенциала участка, из него видно, сколько потребуется инвестиций для того, чтобы земля стала приносить прибыль, чтобы участки стали привлекательными для покупателей: какой объем работ по строительству дорог, газификации, подведению инженерных сетей и прочего необходимо выполнить».

По мнению советника руководителя «ГК Стинком» и эксперта КПД Светланы Невелевой, загородный fee-development может быть интересен 3 категориям инвесторов: владельцам бизнеса, имеющим участки, но не знакомым с конъюнктурой рынка, иногородним игрокам и городским застройщикам, располагающим загородными земельными участками.

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

В поисках инвестиций – стратегия успеха девелопера

Деловой квартал > В поисках инвестиций – стратегия успеха девелопера

На российский рынок недвижимости вместе с западным капиталом хлынули и разнообразные технологии ведения бизнеса. Теперь девелоперам не надо довольствоваться исключительно банковским кредитованием, пришло время новых стратегий и новых идей поиска инвестиций.

Сегодня девелоперский бизнес в России все меньше напоминает себя на старте 1990-х; он все быстрее приближается к западному прототипу. Речь не идет об уже укоренившихся традициях взаимоотношений с чиновниками. К этому привыкли не только местные игроки, но и работающие на нашем рынке иностранцы. «Особенности национального девелопмента», – спокойно говорят они. Хотя многие компании продолжают позиционировать себя как инвестиционно-девелоперские, на рынке все большее распространение получает практика не просто строительства и дальнейшего владения готовым объектом, а его раскрутка и дальнейшая продажа, что позволяет получить необходимые средства для запуска следующих проектов.

Теперь российских девелоперов не просто волнует вопрос, как получить банковский кредит, хотя работа с западными банками продолжает оставаться для многих «закрытой книгой», а как реализовать инвестиционно привлекательный проект. Не может не радовать другое: в России появляется все больше институциональных инвесторов, готовых вложить немалые средства в покупку, а главное, в строительство объектов коммерческой недвижимости. Как следствие повышается качество реализуемых проектов, а перед российскими девелоперами открываются многообещающие перспективы выбора разнообразных инвестиционных стратегий.

КРЕДИТУЕМСЯ

Игроки рынка с уверенностью заявляют, что с каждым годом все больше российских компаний будут использовать новые финансовые инструменты – выход на IPO, создание совместных предприятий с западными партнерами – для развития собственного бизнеса на рынке недвижимости. Для сравнения: если три-четыре года назад кредитованием девелоперских проектов, а также их последующим рефинансированием занимались единичные западные банки, то сейчас они составляют серьезную конкуренцию российским банкирам. Примером может служить сделка между компанией «ДекМос»» и Deutsche Bank.

Изначально договор на проектное финансирование проекта строительства гостиницы «Москва» был заключен девелопером со Сбербанком на сумму $ 600 млн. Однако в марте 2007 года стало известно о том, что компания отказалась от услуг крупнейшего банка России в пользу иностранцев.

Конечно, если сравнивать ставки по кредитам, которые предлагают западные банки, выбор будет не в пользу российских: ведь иностранные деньги можно получить под ставку существенно ниже 10 % (LIBOR +2,5-3 %), тогда как наши банкиры даже для проверенных и хорошо зарекомендовавших себя заемщиков почти никогда не опускаются ниже этой цифры. Сегодня, по словам экспертов, кредиты на рынке недвижимости, как правило, предоставляются российскими банками под 12–15 %. При этом даже ставка меньше 10 % для западных банков вполне приемлема, ведь у себя на родине им приходится предлагать более низкие тарифы: даже LIBOR+1 %. Впрочем, вероятнее всего, сотрудничество «ДекМос»» и Deutsche Bank во многом объяснимо не столько более выгодными ставками по кредиту, сколько намерением девелопера в скором времени провести публичное размещение своих акций на международных биржах. Deutsche Bank же имеет огромный опыт по организации IPO. Стоит отметить, что размещение на международных биржах для многих крупных российских девелоперов становится все более привлекательным финансовым инструментом.

За последние годы на IPO уже вышли «Система-Галс» (капитализация по итогам публичного размещения – $ 2,1 млрд), AFI Development ($ 7,3 млрд), ГК «ПИК» ($ 12,3 млрд), «Открытые инвестиции» ($ 2,4 млрд), RGI International ($ 1,2 млрд) (см. Building ARX № 12). Помимо строительных кредитов активная деятельность западных банков пробудила интерес российских девелоперов и к рефинансированию. Надо сказать, что иностранные банки в первую очередь начали именно с рефинансирования, по причине его меньшей рискованности по сравнению с проектным финансированием. Ведь в первом случае девелопер получает деньги только тогда, когда объект уже готов и на него получен сертификат собственности.

До 2005 г. рефинансирование при участии иностранного капитала практически не практиковалось, потом же подобные сделки стали заключаться одна за другой. Банк Eurohypo рефинансировал кредит Capital Partners и Lone Star Ventures в $ 130 млн, взятый компаниями на строительство логистического парка «Пушкино». На аналогичную сумму с этим же банком по рефинансированию затрат на строительство бизнес-центра «Капитал Плаза» договорилась компания «Капитал Груп». Позже Capital Partners удалось получить еще один кредит на рефинансирование (160 млн евро), но уже строящейся гостиницы Ritz Carlton Moscow на Тверской у консорциума банков Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank.

Выгодное партнерство для привлечения инвестиций

Не только сотрудничество с мировыми банками стало для многих девелоперов одной из возможных инвестиционных стратегий, которую предстояло тщательно изучить и понять с приходом на рынок западного капитала и западных игроков. В Россию хлынули более «дешевые» деньги из Европы и Америки. Если еще несколько лет назад здесь работало всего несколько иностранных инвестиционных фондов (в частности, один из самых первых появившихся в нашей стране британский Fleming Family & Partners), то сегодня их число увеличилось в несколько раз. Эксперты рынка признают, что для институциональных инвесторов наступило время инвестирования в рынки развивающихся стран, в число которых входит и Россия. Это подтверждает и история компании Hines, которая в начале 1990-х приняла стратегическое решение расширить сферы влияния за пределы Америки. Влечет на российский рынок иностранных инвесторов в первую очередь снижение ставок доходности у себя на родине. Для сравнения: ставки доходности в Европе находятся на уровне 4–5 %, в России же – это в среднем 8–10 %. Столь высокие показатели и стабильный рост девелоперского бизнеса не могли не быть не замечены: наравне с иностранными банками за российских девелоперов активно «взялись» западные инвестфонды.

Изначально подобное сотрудничество в основном строилось на продаже уже готовых объектов. Так, в 2006 году австрийский фонд Immoeast стал владельцем двух ТЦ «Золотой Вавилон» в Отрадном и Ясеневе. По оценке экспертов рынка, сумма сделки составила около $ 200 млн. Британские фонды – Fleming Family & Partners и Raven Russia – принялись за скупку успешных складских проектов. В частности, Raven Russia превратился в одного из крупнейших игроков в этом сегменте. В разное время фонд купил у компании «Кулон» два построенных складских комплекса в Москве, а после выкупил у компании «РосЕвроДевелопмент» первую очередь подмосковного логопарка «Крекшино». И это только несколько сделок, заключенных британцами. Однако по причине отсутствия высококачественных зданий, а также высокой доходности девелопер ского бизнеса в России (в среднем – 20 % в год), многие инвестфонды стали рассматривать варианты вхождения в проект еще на стадии строительства. Возросший интерес со стороны иностранных инвесторов к подобному варианту сотрудничества для многих российских девелоперов открыл еще одну новую стратегия привлечения финансирования.

Примером может служить партнерство австрийского холдинга Meinl European Land и Группы компаний «Время». В 2004 году австрийцы приобрели у российского девелопера торговый центр «Парк Хаус» в Волгограде, впоследствии же между ними было заключено стратегическое партнерство, в рамках которого фонд будет обеспечивать финансирование создания сети моллов «Парк Хаус» в Казани, Нижнем Новгороде, Уфе и Ростове-на-Дону, а ГК будет осуществлять девелопмент и по следующее управление объектами. Один из вариантов подобного стратегического партнерства – создание совместного предприятия (joint venture company), отмечают эксперты рынка. Именно эта финансовая стратегия постепенно начинает набирать популярность среди российских девелоперов, открывая перед компаниями новые источники привлечения инвестиций. Одним из первых подобных joint venture company стало сотрудничество Deutsche Bank в лице Управления по инвестициям в недвижимость RREEF и питерского холдинга RBI.

В 2006 году ими было объявлено о создании совместного предприятия для реализации проектов в сегменте жилой и коммерческой недвижимости рынка Санкт-Петербурга. Общий объем инвестиций, который СП собирается вложить в проекты, составляет около $ 500 млн. В 2007 году стало известно о создании еще одного крупного СП: венгерский инвестфонд TriGranit Development Corporation и дочернее предприятие Газпромбанка «Газпромбанк-Инвест» объявили об учреждении инвестиционного фонда для инвестирования в девелоперские проекты в России. Путь, который сегодня проходят российские девелоперы, во многом напоминает тот, который прошли их западные коллеги несколько десятков лет назад. Это означает, что новые стратегии и технологии ведения бизнеса, пришедшие к нам вместе с западными игроками, бесспорно, не только приживутся здесь, но и с каждым годом будут все активнее применяться российскими компаниями.

О новом виде инвестиций в промышленный девелопмент

В прошлом году Павел Шахин, генеральный директор «Юламенс» — компании, специализирующейся на строительстве промышленных коммуникаций, стал искать средства для инвестирования личных средств. Не найдя ничего подходящего среди традиционных инструментов, он решил создать собственные и обратил внимание на промышленный девелопмент. Об этом он рассказывает далее.

Сразу хочу развеять один популярный миф о том, что в России мало инвесторов. На самом деле нет. Я сам управлял достаточно крупными инвестициями и отлично знаю – в стране достаточно много людей, у которых есть несколько десятков миллионов рублей для вложений. Эти люди были бы рады использовать какой-либо инвестиционный инструмент с хорошим соотношением риска и доходности, но проблема в том, что таких инструментов крайне мало и не все про них знают. К тому же 80% потенциальных инвесторов относятся к категории пассивных. Как правило, у них есть основной бизнес и постоянный доход, они не готовы тратить время на управление инвестициями – анализировать состояние мировой экономики, искать предложения на краудфандинговых площадках, стартапы и пр.

Некуда вкладывать

Действительно, где в нашей стране можно разместить средства так, чтобы они приносили приличную доходность при минимальном риске, да еще и без управления со стороны инвестора? Давайте посмотрим.

Банковский вклад. Сегодня это не столько инвестиционный инструмент, сколько просто копилка. За последние полгода Банк России снизил ключевую ставку настолько, что доходность по банковским вкладам уже с большим трудом перекрывает уровень инфляции в стране. Хотите держать средства в месте, более безопасном, чем собственный сейф? Разделите их, разместите в нескольких банках по 1,5 млн рублей (чтобы попадали под требования системы страхования вкладов) и…все. Некоторая доходность здесь скорее маленький приятный бонус.

Акции крупных компаний. Классический инструмент. Можно сформировать портфель акций самому, но пассивный инвестор вряд ли станет этим заниматься – здесь как минимум нужно постоянно и внимательно изучать отчетность эмитентов. К тому же нужно понимать — акции гигантов вроде «Газпрома», «Норникеля» или «Яндекса» уже давно прошли пик своей доходности.

Доверительное управление – паевые инвестиционные фонды, ETF-фонды и т.п. Пассивный инструмент, потому что вложениями всех участников управляет оператор, например, управляющая компания. Проблем с таким инструментом инвестирования ровно две. Во-первых, текущая его доходность ничем не гарантирована в будущем. Во-вторых, управляющей компании надо регулярно платить комиссию, причем эти платежи – обязательны, вне зависимости от того, получает инвестор прибыль или нет. К тому же неопытный инвестор рискует нарваться на хайп-проект (которые часто имеют вид именно инвестфондов) и лишиться своих денег.

Недвижимость.Можно приобрести одну или несколько квартир в жилом доме, коттедж, склад и так далее для сдачи в аренду. Доходность здесь может быть неплохой, но ее размер сильно зависит от колебаний спроса на рынке аренды, размера коммунальных платежей и многих других факторов. К тому же, инструмент требует большого внимания, сил и некоторых затрат инвестора: помещения нужно поддерживать в хорошем состоянии, ремонтировать и т.п.

Стартапы. О них не стоит долго говорить. Потенциально стартап, в случае коммерческого успеха, может принести высокую доходность в 100% и более, но гарантии такого успеха, и вообще выживания стартапа на рынке совершенно нулевые.

Что делать?

Я сам столкнулся с проблемой отсутствия интересных инвестиционных инструментов и начал искать возможности для выгодных пассивных вложений. Не обнаружив ничего подходящего, я понял, что есть два выхода – вообще отказаться от размещения своих средств, либо создать собственный инвестиционный инструмент. Момент сложился удачный – в 2019 году я начал развивать новое направление деятельности своей компании «Юламенс». В течение последних 10 лет компания занималась строительством магистральных и промысловых трубопроводов, а также объектов нефтегазового комплекса для крупных заказчиков, таких, как «Газпром», «Сибур-Холдинг», «Роснефть» и других. Был накоплен достаточно большой опыт – как исполнительский, так и организаторский, управленческий; остались хорошие деловые связи. Новым направлением бизнеса стал промышленный девелопмент. Но не в его обычном (и неверном) понимании. Когда говорят «промышленный девелопмент», чаще всего имеют в виду постройку промышленного сооружения для сдачи в аренду или продажи, по аналогии с девелопментом в жилом строительстве.

Промышленный девелопмент в нашем случае – это организация предприятия с нуля, с последующей реализацией как готового бизнеса. И здесь открывается широкое поле для частных инвестиций. Схема проста – мы сами начинаем строить завод, являясь его генеральным акционером. И сразу начинаем привлекать инвестиции – любой желающий может приобрести долю пакета акций на старте или в процессе строительства, то есть часть завода со скидкой от его стоимости в готовом виде. Либо мы продаем предприятие уже после запуска производства, но по более высокой стоимости.

Это не краудфандинг

Идея показалась мне перспективной. Мы все привыкли к традиционной модели строительства промышленных предприятий: заказчиком выступает либо государство, либо крупный холдинг, который, например, хочет обеспечить собственными ресурсами другие свои мощности или диверсифицировать бизнес. Частному инвестору со стороны войти в такой проект нереально. В нашем случае все ровно наоборот. Получилось нечто подобное краудфандингу, только в промышленной сфере. Но есть существенные отличия:

· Вложения осуществляются не в идею или стартап, а в детально разработанный проект строительства промышленного предприятия с уже понятным рынку видом продукции – например, металлургический завод.

· Здесь нет места микроинвесторам: если в проект, представленный на краудфандинговой площадке, можно вложить хоть тысячу рублей, наша модель промышленного девелопмента предполагает минимальные вложения от нескольких миллионов.

· Здесь нет посредника в виде краудинвестинговой платформы. Инвестиции привлекает управляющая компания, которая выступает генеральным акционером. Соответственно, отсутствуют и комиссии. По сути, управляющая компания просто предлагает потенциальному инвестору сделку – приобретение части акций

Бизнес – план

Предприниматель, желающий запустить новый бизнес, разрабатывает бизнес-план, который презентует банку для получения кредита. Мы тоже начали с бизнес-плана, но вместо банка стали показывать его потенциальным инвесторам.

Наш план основывался на следующих ключевых принципах:

· У предприятия должно быть зарегистрированное юрлицо — акционерное общество, а также собственник (генеральный акционер)

· Предприятие должно выпускать продукцию, на которую уже есть гарантированный спрос (так оно сразу сможет зарабатывать)

· У предприятия есть надежные источники недорого сырья

· Отрасль, в которой работает предприятие, должна быть стабильной и мало зависеть от таких факторов, как колебания цен на мировом рынке или глобальный финансовый кризис.

· Технологии производства, которые позволяют смонтировать и запустить его максимально быстро – не более чем за два года при низких стартовых затратах. Для сравнения, многие предприятия строятся минимум по 5-10 лет. Инвесторам такие сроки, конечно же, малоинтересны.

· Небольшой срок окупаемости проекта

· Цель завода – производство и сбыт продукции с получением стабильно высокой прибыли, без наполеоновских планов по развитию, завоеванию рынка и т.п. (защита от поглощения более крупными конкурентами).

Что у нас получилось

Определившись с параметрами бизнес-плана, мы разработали проект сравнительно небольшого металлургического завода по выпуску гранулированного (литейного чугуна) мощностью порядка 40 тыс. тонн в год. Это чугун с высокой чистотой металла (до 97%). Для его производства была найдена особая бездоменная технология прямого восстановления железа — FCIT (fast cast iron technology). А площадкой стала территория особой экономической зоны «Титановая Долина» в Свердловской области (г. Верхняя Салда). Так возникло АО «Верхнесалдинский металлургический завод», которым управляет филиал «Юламенс» — компания «Юламенс-Инвест».

Итак, соответствие бизнес плану – стопроцентное. Например:

· Литейный чугун пользуется стабильным спросом у крупных машиностроительных и оборонных заводов, а также металлургических предприятий неполного цикла. Благодаря бездоменной технологии производства по цене он ниже, чем передельный чугун (из которого обычно и получают литейный) – спрос гарантирован.

· Размещение на территории ОЭЗ и особенности производственной технологии позволили минимизировать стартовые затраты.

· Технология FCIT позволяет перерабатывать бедное сырье, которое добывающие предприятия рады кому-нибудь продать: нет проблем с источниками сырья.

· Доля рынка завода – всего 0,08% от общероссийского (который составляет порядка 51 млн тонн в год); конкурентам он малоинтересен.

· Оборудование для технологии FCIT – печь с вращающимся подом, легкая в монтаже. Поэтому завод не требует капитального строительства и может быть возведен всего за год.

· Возможные риски – только глобальные и маловероятные: новый мировой финансовый кризис, одновременный крах всех оборонных и промышленных предприятий в стране и т.п.

· Есть юрлицо и генеральный акционер.

А что с доходностью?

Что касается доходности, у нас получилась «золотая середина» между высокорискованными сверхдоходными и низкорискованными, но и низкодоходными инструментами: средняя доходность при сравнительно малом риске. Мы рассчитали, что действующее предприятие после запуска способно приносить инвестору от 14 до 16% годовых. Это не 100-200%, какие может принести внезапно «выстреливший» стартап, но и не 6-7%, как у банковского вклада.

Второй вариант – аналог отложенной покупки акций. Здесь не будет дохода в процессе строительства завода, но по его завершении гарантировано получение акций АО «ВСМЗ» и доходность за счет капитализационного роста и дивидендов.

Что сказали профессионалы

Для дополнительной проверки финансовой модели завода мы провели фокус-группу с крупными предпринимателями и профессиональными инвесторами из производственных и не производственных сфер с оборотами от 1 млрд руб. Группа признала модель высокоэффективной по росту и доходности, и даже пожелала поучаствовать в качестве инвесторов! Таким образом наш вариант промышленного девелопмента доказал жизнеспособность. Это позволило перейти от планов к практике, и на данный момент АО «ВСМЗ» уже является резидентом особой экономической зоны «Титановая Долина» в Свердловской области; а сам завод начинает строиться. Более того, здесь же закладывается более масштабное предприятие АО «Ферростар», которое будет выпускать не только чугун, но и другие видов металлов прямого восстановления производственной мощностью уже в 150 тыс. тонн в год.

В качестве заключения приведу несколько советов для тех, кто хочет инвестировать в новое промышленное производство:

· Внимательно изучите отрасль, к которой относится предприятие. Она должна быть либо растущей, либо хотя бы стабильной. Например, завод по переработке литиум-ионных батарей может быть перспективным, а предприятие – переработчик угля нет (угольная промышленность сегодня теряет актуальность).

· Обратите внимание на то, кто предлагает инвестиции – есть ли у предприятия конкретный собственник? Если информации про него нет, а предложение делает какой-нибудь неизвестный фонд, лучше держать деньги при себе.

· Не стесняйтесь запросить и изучить бизнес-план: важно понимать, как и на чем будет зарабатывать завод, от этого зависит доходность. Бизнес-план должен быть обязательно, и на бумаге, а не на словах.

· Убедитесь, что собственник уже определился с площадкой, поставщиками сырья и ресурсов, технологиями и прочими нюансами вплоть до численности персонала.

· Оцените точки входа в проект и предлагаемую доходность – механизм инвестиций должен быть четко выстроен. Если он формулируется туманно и вам обещают заоблачные проценты годовых, скорее всего, за такими обещаниями кроется обман.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Читать еще:  Как создать инвестиционный проект
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector