Invest-currency.ru

Как обезопасить себя в кризис?
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расчет почасовой аренды помещения

определение рыночной ставки почасовой арендной платы

  • (методы качественного анализа в рамках метода сравнения продаж) — Метод квалиметрического моделирования ;

Пожалусто оценивайте. хотелось бы услышать разумные замечания и комментарии к данному отчёту. С уважением, ждёмс.

Анеи совершенно лишний раздел.

Не было необходимости делать выводы и проводить такое исследование.

Объект определен заданием.

Согласен. это формальный раздел, не про какое исследование там говорить не приходится.

Посмотрел отчет, поделюсь мнением, что, на мой взгляд, сделано не совсем удачно.

Первое, чисто формальное, что бросается в глаза, это как и в большинстве других отчетов об оценке ставок арендной платы, определение объекта оценки и в целом заполнение таблиц разделов «Основные факты и выводы» и «Задание на оценку». Из таблицы на стр. 6 следует, что объектом оценки является ставка арендной платы. Согласно ФЗ-135 объектами оценки могут быть: «отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте». Как видно, ставки арендной платы к объектам оценки не относятся, поскольку не может участвовать сама по себе в гражданском обороте (и соответственно не может иметь рыночной стоимости). Далее в таблице в пункте «Имущественные права» указано «право собственности». На мой взгляд, хоть этот момент не прописан четко в ФСО (информацию о каких имущественных правах на объект оценки нужно приводить в этом пункте, а имущественные права — это достаточно широкий список — это собственность, обязательственные права по договору аренды, сервитуты и т.д.) в этом пункте лучше указывать оцениваемые имущественные права. Т.е. я бы заполнил эти пункты таблицы так:

объект оценки — обязательственные права по договору аренды помещения . (с отсылкой на проект договора, в котором прописаны основные условия);

имущественные права — обязательственные права по договору аренды

цель оценки — определение рыночной стоимости обязательственных прав арендатора по договору аренды (отсылка на проект договора), включающих право пользования помещением сроком на 1 час (далее в отчете — Рыночной почасовой ставки арендной платы).

Про НЭИ: раздел выполнен формально. Формулировка «как объекта социального назначения» слишком широка и не отвечает на вопрос, на каком рынке (как что) лучше сдавать помещение в аренду для получения максимальной рыночной стоимости оцениваемых прав (наиболее высокой арендной платы)?

Про расчетную часть: скажу сразу, что очень скептически отношусь к квалиметрическим методам. Попробую пояснить на примере отчета. По сути, в работе рыночная ставка арендной платы определена, отталкиваясь от информации о цене одного объекта-аналога путем каких-то субъективных построений. В связи с этим у меня автоматически возникают два вопроса:

1) не смещена ли оценка (один аналог — это явно не крепкий фундамент для оценки)?

2) отражают и соответствуют ли эти субъективные построения рынку?

Видя перед собой расчеты, какой-то рынок мне, как оценщику, просмотреть тяжело (кроме ориентировочного и не надежного потолка для цены объекта оценки в 1000 руб.) Если бы мне принесли такой отчет и спросили, что я могу сказать о полученной цифре и верю ли я ей, я бы сказал, что ничего не могу сказать, мне нужно провести новую оценку. Каких-то оснований верить цифре, которые я бы подчерпнул из рассматриваемого отчета, — нет. Единственный аналог — может иметь не рыночную цену (не с чем даже сопоставить), оценка полученная квалиметрическими методами на основе субъективных оценок — может не попасть в рынок (рынок может придавать факторам совершенно другие веса и оценки, да и перечень ценообразующих факторов может быть не такой).

определяется арендная ставка и оценивается именно арендная ставка как объект оценки ну или права на получения этой арендной ставки это уж как вам будет угодно. это уже формализм. а арендные ставки легко участвуют в гражданском обороте когда например проводятся аукционы по поиску наиболее выгодных арендаторов. ну пусть это будет право требования и обязательства. суть дела не меняет. а формального договора аренды ещё и в помине нет. и может вообще и не быть. а помещение может сдаваться и без договора, а нам как оценщикам это абсолютно не мешает ответить на поставленный вопрос — а сколько адекватно взять денег за час, день, месяц, год — моделируйте. оценка вообще это ответственное творчество — профессиональный экспертный взгляд, а ни некая в целом формальная процедура обязательных расчётно-описательных действий ремесленника, хотя и труд ремесленника тоже нужен.

Читать еще:  Записка расчет образец заполнения

а по существу. ну найдите мне на действующем сегодня рынке N+1 (где N — количество факторов сравнения) действительно объектов аналогов, а не объекты типа аналоги. (исключение — квартиры где это ещё можно сделать — не рассматриваем) и что вы найдете — среднюю температуру по больнице. и это ещё хорошо, если найдете. а ведь каждый объект индивидуален. как и человек. ну встречаются чем то похожие.

давайте брать ответственность за свои слова и полученные результаты в оценке и смело и уверено подписывать свои отчёты, а не прикрываться формальными типа расчётами по примитивным методическим рекомендациям и типа всё как сказали так и сделали, и хата моя с краю.

не верите результату — проверьте, кто как не оценщик должен владеть рынком, на котором он работает, вообще рынок желанием оценщика/заказчика изменить нельзя, не доверяете мнению оценщика — тогда зачем вы ко мне пришли, за формальной справкой и печатью.

мы сами виноваты в том, что в погоне за копейкой за последние 10 лет дискредитировали профессию «оценщика» и его честный профессиональный взгляд на объект оценки, если его мнение ничего не стоит.

не нравятся ценообразующие факторы и их веса, выбирайте свои, моделируйте рынок, оценивайте. вот как раз квалиметрия и позволяет это делать ( но наверное не каждому по природе это подходит, плагиатную болванку так называемого парного сравнения с единственной псевдо корректировкой на торг заполнить наверное проще и спокойней — как научили. )

в итоге то всё равно при ответственном подходе к оценке, к одной и той же цифре результат её стремиться будет ( с некоторой допустимой погрешностью в разных расчётах у независимых оценщиков), рынок живет по своим законам и независимо от нас с вами, мы рынком не управляем. но наше субъективно-профессиональное мнение — объективный результат оценки. именно объективный.

. а Вы мне верю — не верю. хотя могу признать, что этот отчёт не является идеально вылизанным, цель другая стояла.

Прощу прощения за такой лирический опус, просто наболело.

Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Читать еще:  Округление при расчете среднесписочной численности

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

  • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
  • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

  • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
  • стоимость одного квадрата площади;
  • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

  • где размещается нежилое помещение;
  • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
  • его назначение;
  • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Вот что нужно указать:

  • наименование документа и его номер;
  • дату и место составления;
  • персональные данные каждой стороны-участницы;
  • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
  • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
  • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
  • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
  • стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

  • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
  • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Читать еще:  Расчет фин результата

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

  • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
  • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
  • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

  • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
  • S – равна общей площади сдающегося помещения;
  • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
  • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
  • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
  • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
  • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
  • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Пример расчета

Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

Методика расчета использует следующие данные:

  • итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
  • по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
  • расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
  • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
  • от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 322-73-27

Москва, Московская область

8 (812) 507-82-87

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 551-71-02

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector
×
×