Invest-currency.ru

Как обезопасить себя в кризис?
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ наилучшего использования участка

38. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

38. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ

1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Анализ наилучшего использования земельного участка (best use)

Стоимость земли включает в себя инвестиционную и коммерческую привлекательность, конкурентоспособность и возможность приносить стабильный доход. Для всех объективных анализов и проводимых исследований основной является стоимость земли, а здания, дома, сооружения, расположенные на ней, могут быть видоизменены, реконструированы или перестроены. При этом основные характеристики участка не изменяются, остаются прежними.

Если вы владелец земельного участка, то перед разработкой проектной документации по строительству, обратитесь в нашу консалтинговую компанию для получения объективных данных. Наши специалисты проведут анализ наилучшего использования земельного участка (best use), учтут многие факторы и нюансы еще до начала строительства, и порекомендуют самый оптимальный вариант. Эффективное использование земли позволит получать высокий и стабильный доход при сдаче в аренду или отчуждении.

Анализ эффективного коммерческого использования земли предполагает:

  • проведение детального исследования рыночной ситуации в конкретном районе;
  • идентификации востребованных на рынке вариантов эксплуатации;
  • расчет прибыли и доходности каждого из предусмотренных вариантов;
  • оценка коммерческой рентабельности и привлекательности участка и его стоимости.

При проведении анализа учитываются все необходимые факторы:

  • месторасположение земельного участка;
  • наличие развитой инфраструктуры;
  • транспортная развязка;
  • удаленность/близость участков с объектами недвижимости аналогичного назначения;
  • возможность использования без застройки;
  • расчет коммерческой стоимости объекта для продажи;
  • анализ потерь от нерентабельности и неэффективности использования.

Если земельный участок расположен на достаточном удалении от инфраструктуры или транспортных развязок, а по соседству расположены комплексы, аналогичные проектному, то нецелесообразно производить застройку коммерческой недвижимостью. Такие проекты не имеют инвестиционной привлекательности, поскольку расходы могут значительно превысить прогнозируемые доходы. В этом случае, проводится анализ наилучшего использования земельного участка, и выбираются самые оптимальные варианты. Это позволяет избежать финансовых потерь еще на этапе проектирования и девелопмента, сохранить расходную часть бюджета.

Рекомендации

Имея достаточный опыт в сфере консалтинга жилой, производственной, коммерческой недвижимости, наши специалисты способны не только проанализировать рынок земли и возможности использования земельного участка, но и разработать обоснованные предложения и рекомендации по эксплуатации.

  1. Будут выбраны самые рентабельные проекты, как с застройкой территории, так и без таковой.
  2. Определится заинтересованная аудитория с потенциальными инвесторами и заинтересованными лицами.
  3. Произведены расчетные данные на основе маркетинговых исследований.
  4. Составлены рекомендации с учетом пожеланий заказчика.
Читать еще:  Сравнительный метод экономического анализа

Также, при выборе оптимального варианта учитываются все юридические тонкости, связанные с целевым назначением земли и ее оформлением в собственность. В практической деятельности достаточно часто возникает необходимость в переоформлении земли, либо изменения ее целевого назначения. Это уже будет известно, после проведения всестороннего анализа эффективного использования участка.

Если вы заинтересованы в получении обоснованных данных о возможностях эффективного использования вашего объекта недвижимости, оценке рыночной стоимости или возможности застройки коммерческой недвижимостью, то наша профессиональная команда окажет вам реальную помощь в этом вопросе!

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Основные факторы, определяющие оптимальное использование земельных участков. Зарубежный опыт оценки земель. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра. Анализ показателей эффективности использования земельных ресурсов.

РубрикаСельское, лесное хозяйство и землепользование
Видреферат
Языкрусский
Дата добавления27.04.2014
Размер файла24,0 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Исследование на тему: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.д.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во- первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения); рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке; финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Месторасположение — положение, расположение какого-либо пункта или участка земной поверхности.

Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение и находится в неразрывной связи с капитальным строением на нем.

Финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли.

Прибыль — разница между доходами и расходами предприятия за определенный период.

Физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры.

Максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства.

Читать еще:  Анализ динамики средней заработной платы

Земельно-информационная система (ЗИС) — это информационная система, ориентированная на данные о земельных ресурсах.

Земельно-информационная система — это орудие для принятия решений юридических, административных и экономических, а также обеспечения помощи в планировании и разработке перспективных решений, состоящая, с одной стороны, из базы данных по определенной территории, содержащей пространственные данные, относящиеся к земле

Зарубежный опыт оценки земель. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра

В зарубежных странах для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель, которая, как правило, включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель и их производительной способности, технологию сбора, анализа, обработки и выдачи соответствующей информации. Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометеорологическая сеть. Кроме того, многочисленная информация о мелиоративных, гидрогеологических, геоморфологических, геоботанических и других особенностях земли содержатся в справочных изданиях и архивах различных проектных, научных и учебных учреждений.

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю, установить удельный вес платы за землю и общую струк­туру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. Это в свою очередь приводит к снижению ценности территории отдельных районов для определенных функций. Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80—100% затрат на новое строительство.

В современных условиях появилась необходимость в систематизированной информации о состоянии земель, включающей основные сведения об объекте земельных отношений, субъектах права на землю, операциях с земельными участками и их стоимостных характеристиках. Обработка, хранение и систематизация больших объемов указанной выше информации требуют создания автоматизированной земельной кадастровой системы.

Целью создания системы является повышение эффективности управления земельными ресурсами на основе автоматизации процесса информационного обеспечения принятия решений (стратегического планирования и управления регионом, финансовой и инвестиционной политики, рационального использования земель и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель, мониторинга земель) и контроля их выполнения.

В качестве базового подхода при разработке АИС принята концепция геоинформационной системы (ГИС), предполагающей пространственное размещение описываемых объектов и их координатную привязку на местности. Использование при реализации АИС данной концепции определяется требованиями, которым она должна удовлетворять, а именно: земельный ресурс должен быть представлен в графическом виде в совокупности с семантическими данными. Графическое представление должно быть организовано в виде плоскостной и пространственной модели с возможностью определения координат при указании любой точки на экранном отображении этой модели.

Земельно-кадастровая информация может быть получена различными способами. Применение того или иного способа зависит от условий проведения учета, его задач и специфики учетных данных. Сведения получают путем съемок, обследований, обмеров, инвентаризации и мониторинга земель [1].

Количественные данные, характеризующие площади земельных участков (угодий, земельных массивов, землепользовании и т. д.) получают с планово-картографического материала, характеризующего пространственную часть земельно-кадастровой информации.

Качественные показатели о природных свойствах земли определяют по материалам обследований и изысканий, задача которых — выявление фактического состояния земельных угодий и определение возможности более интенсивного их использования в дальнейшем. Результаты обследований отражаются на планово-картографическом материале и в специальных ведомостях. Обследования делятся на два вида: агрохозяйственные и специальные.

Автоматизированная кадастровая информационная система должна обеспечивать сопряжение параметрической и картографической информации, позволять производить перечет координат из одной системы в другую, обеспечивать осуществление автоматического контроля вводимой информации с оперативным отображением на терминале, вывод информации по иерархическим уровням (от состава земель до отдельного участка и обратно), а также по слоям, группам слоев и т.п. Она должна позволять пользователю самостоятельно разрабатывать формы отчетности и получать результаты по установленным формам как на терминале, так и на принтере для получения контрольных листингов или простейших графических построений, а также производить построения графических изображений на плоттере с нанесением при необходимости надписей, топографических и других условных знаков.

Читать еще:  Методика анализа ликвидности бухгалтерского баланса

Между системой кадастровых работ в административном районе и кадастровой системой в субъекте устанавливаются тесные взаимосвязи, через которые изменения на более низкой ступени могут вызвать ответную реакцию в системе более высокого ранга, изменение характера ее функционирования.

Информационная система — это совокупность процессов манипулирования исходными данными в целях получения информации, необходимой для принятия решений. Земельно-информационная система (ЗИС) — это информационная система, ориентированная на данные о земельных ресурсах. Определение Международной Федерации геодезистов (FIG): Земельно-информационная система — это орудие для принятия решений юридических, административных и экономических, а также обеспечения помощи в планировании и разработке перспективных решений, состоящая, с одной стороны, из базы данных по определенной территории, содержащей пространственные данные, относящиеся к земле и прочно связанной с ней недвижимости, и, с другой стороны, из процедур и технических приемов по систематическому сбору, обновлению, обработке и распределению данных [2].

Анализ показателей эффективности использования земельных ресурсов на примере

Эффективность производства — сложная экономическая категория. В ней отражается действие объективных экономических законов и показывается одна из важнейших сторон общественного производства — результативность. Она показывает конечный полезный эффект от затрат производства, отдачу совокупных вложений [3].

Важным элементом характеристики землепользования является анализ интенсивности и эффективности использования земельных ресурсов. Анализ интенсивности использования земельных ресурсов ООО СПК «Звениговский» представим в таблице 1.

Таблица 1 отражает значительные изменения произошедшие за анализируемый период, при этом данные изменения отрицательно характеризуют деятельность предприятия. Так, произошел рост удельного веса посевов в площади пашни.

Интенсивность использования земельных ресурсов в ООО СПК «Звениговский» за период с 2005 по 2007 гг.

2. Оценка недвижимости

2.7. Особенности оценки земли

2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector