Invest-currency.ru

Как обезопасить себя в кризис?
9 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Трансакционные издержки на рынке недвижимости

Трансакционные издержки на рынке жилой недвижимости

Контракты, заключаемые на рынке, сопряжены с возникающими при этом трансакционными издержками. На первичном рынке жилой недвижимости в цену предложения уже включены трансакционные издержки, возникшие на стадии строительства.

Рассмотрим чистые трансакционные издержки на вторичном рынке жилой недвижимости. Для этого используем классификацию О. Уильямсона [164, с. 55-60], который предложил рассматривать виды трансакционных издержек в соответствии с этапами заключения сделки.

Трансакционные издержки ex ante возникают до момента заключения сделки на рынке жилой недвижимости:

1. Издержки поиска информации включают в себя затраты на поиск информации о потенциальном партнере (информации о продающихся объектах жилой недвижимости) и о ситуации на рынке (о ценах на рынке жилой недвижимости): покупка специализированных изданий, оплата услуг связи (доступ к сети Интернет, телефонные переговоры); затраты на вознаграждение риэлтерской фирме, осуществляющей подбор вариантов; затраты на проезд, измеряемые в денежном и временном выражении.

2. Издержки ведения переговоров включают в себя затраты на ведение переговоров об условиях заключения сделки с собственниками (представителями собственников) объектов жилой недвижимости, отобранных по результатам первого этапа. Следует отметить, что затраты времени в этом случае могут быть переложены на посредника и трансформироваться в денежную форму.

3. Издержки измерения качества объектов жилой недвижимости выражаются как в ходе осмотра покупателем подобранных вариантов (включают в себя также затраты на проезд и временные затраты), так и в привлечении квалифицированных специалистов-оценщиков.

4. Издержки заключения контракта содержат затраты на юридическое сопровождение заключения сделки, ее нотариальное заверение; затраты на оплату пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Трансакционные издержки ex post возникают после заключения сделки на рынке жилой недвижимости:

1. Издержки мониторинга и предупреждения оппортунизма собственника, которые часто выражаются в стремлении изменить условия сделки: например, перенести срок сделки, увеличить цену и др., и представляют собой затраты времени, психологические издержки и денежные затраты. Также примерами оппортунизма являются: недобросовестное исполнение условий трансакций (в случае заключения договора ипотеки заемщик скрывает свои истинные намерения не возвращать заемные деньги); заключение договора купли-продажи объекта жилой недвижимости, в котором установлена заниженная цена (с целью уменьшения величины государственной пошлины или налога) – в этом случае при расторжении сделки и возвращении к первоначальному имущественному положению покупатель объекта жилой недвижимости не сможет рассчитывать на возврат всей уплаченной суммы; и

2. Издержки спецификации и защиты прав собственности включают: А) судебные расходы, затраты времени и ресурсов, необходимых для восстановления нарушенных в ходе выполнения контракта прав: например, в случае возвращения в первоначальное имущественное положение при

признании сделки ничтожной или недействительной и др.;

Б) потери от плохой спецификации прав собственности и ненадежной защиты.

в операциях с объектами жилой недвижимости является обязательная государственная регистрация прав собственности в Едином государственном реестре прав, их статус считается достоверным, пока не будет доказан иной статус в судебном порядке. Другими словами, государственная регистрация как закрепление статуса является наиболее ответственным моментом в спецификации прав, поскольку любые нарушения могут захватить всех участников сделки. Учитывая существующие реалии, возник институт титульного страхования рисков потери права собственности, когда страхуются имущественные интересы покупателя. Неспецифицированные объекты жилой недвижимости ценятся ниже, поскольку не полностью обеспечивают своего собственника всеми правами: например, объект жилой недвижимости нельзя продать, если он не обладает общественно значимой ценностью, также ценность снижается в случае, если объект жилой недвижимости не может выступать предметом залога или его нельзя передать по наследству.

3. Издержки защиты от третьих лиц возникают в связи с отсутствием специфицированных прав на объекты жилой недвижимости, что расширяет экономическую, правовую и политическую основу для криминализации экономики. В случае, если у экономических субъектов не в достаточной степени присутствуют признанные всеми права на объекты жилой недвижимости, возникает потребность в создании особых способов нелегальной их поддержки: подкуп государственных чиновников, взятки представителям различных служб (пожарной, санитарной и др.); заключение договоров вневедомственной охраны, устройство различных охранных приспособлений для защиты объекта жилой недвижимости от нежелательного проникновения в него третьих лиц и др.

Оппортунизм на рынке жилой недвижимости

Оппортунизм является достаточно распространенным явлением как на рынке первичного, так и вторичного жилья. Его проявления разнообразны:

1) оппортунизм застройщика по отношению к дольщику, заключающийся в снижении качества материалов и строительных работ, злостном нарушении сроков строительства;

2) оппортунизм продавца на вторичном рынке по отношению к покупателю, заключающийся в сокрытии информации о некоторых свойствах объекта сделки и реальных правах собственности на него;

3) оппортунизм в отношениях посредника на рынке недвижимости (риэлтора) и его клиента (продавца либо покупателя).

На рынке недвижимости легко обнаружить как формы предконтрактного оппортунизма («ухудшающий отбор»), так и постконтрактного оппортунизма («моральный риск», «уклонение» и «вымогательство»).

А. Ухудшающий отбор. После известного примера Дж. Акерлофа, касающегося рынка подержанных автомобилей [22] (Акерлоф Дж., 1994), проблема ухудшающего отбора как разновидности предконтрактного оппортунизма начала активно рассматриваться исследователями применительно к другим типам рынков. На наш взгляд, чертами «рынка лимонов» обладает как сегмент вторичной недвижимости, так и первичного жилья. В целом «ухудшающий отбор» как некая общая закономерность современных рынков позволяет ответить на вопрос, поднятый в статье И.В. Розмаинского «Почему «развитие капитализма» сопровождается ухудшением качества товаров?» [142].

Предпосылками возникновения ухудшающего отбора на рынке жилья являются: 1) качественная разнородность продаваемого (покупаемого) товара. По некоторым своим характеристикам жилье относится к типу инспекционных и доверительных благ. Качественная разнородность товара делает невозможным существование для него общего рынка; 2) асимметричность информации – большая осведомленность продавца, нежели покупателя об истинных характеристиках товара; 3) неполнота заключаемого контракта в силу объективной невозможности закрепления в нем всех характеристик объекта

сделки; 4) наличие предварительного намерения продавца выиграть за счет обмана, непредставления полной информации покупателю.

Вторичный рынок жилой недвижимости является типичным примером

«рынка лимонов» — разнокачественных товаров со скрытыми для одной из сторон сделки (покупателя) характеристиками и наличием у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара. Как показал автор теории «ухудшающего отбора» Дж. Акерлоф, на рынках подобного типа происходит исчезновение товаров с хорошими характеристиками («персиков»), остаются только низкокачественные товары («лимоны»), к тому же с явно завышенной ценой. Ухудшающий отбор на рынке подержанного (вторичного) жилья происходит в силу невозможности отражения в структуре цен всех характеристик товара.

Результатом является «исчезновение» рынка: в том смысле, что для некоторых квартир (в т.ч. комнат, индивидуальных жилых домов) рынок становится бесконечным. А именно, квартиры со скрытыми негативными характеристиками («лимоны») снова возвращаются в продажу: неудовлетворенные покупатели стараются от них избавиться, занимая место продавцов и играя роль обманщика в той же игре, в которой до этого участвовали в качестве жертвы. При этом более качественные товары («персики») очень быстро покидают данный несовершенный рынок, они либо перекупаются посредниками, либо продаются вне общего рынка — на основе личных связей, договоренностей. В данном случае продавец оказывает своего рода дополнительную услугу «своему» покупателю, и данной услугой является раскрытие информации. Поскольку массовый рынок для «персиков» отсутствует, его место занимает индивидуальная продажа, в том числе на основе личных связей.

Чертами рынка «лимонов» обладает и сегмент первичной недвижимости. Строительные компании, понимающие, что покупатель не способен до конца разобраться в качестве создаваемого жилья, а также то, что это произойдет через достаточно длительный период времени, намеренно снижают качество.

Особенно страдают те параметры, которые выявляются только со временем, то есть которые носят свойства экспериментальных благ. Так, по данным Н. Васютина, «в первый год эксплуатации здания выявляется до 10 процентов всех недостатков: нарушается герметичность кровли, возникают большие проблемы с работой инженерного и электросилового оборудования. Во второй год, как правило, выявляется до 20 процентов недостатков. Далее кривая брака в течение 5 лет медленно уменьшается» [49]. Когда технический стандарт допускает диапазон какого-либо параметра, производителю выгодно снизить его значение до минимальной границы. Нередко они идут и на нарушение самих стандартов. Так, чтобы соответствовать новому ГОСТу 530-2007, производители кирпича должны были провести дорогостоящую модернизацию производства. Однако не все это сделали, некоторые так и продолжают выпускать кирпич по старым ТУ, компенсируя недостаток качества более низкой ценой. Строительные фирмы, работающие с такими производителями, конечно же более осведомлены относительно его качества, нежели конечные покупатели жилья. Результат таков: недобросовестные компании получают ценовое преимущество, которое приобретатель жилья не способен распознать и правильно интерпретировать. В этой ситуации на рынке будут преобладать недобросовестные компании, а добросовестные будут вынуждены изменить свое поведение, либо подавать покупателю неценовые сигналы, свидетельствующие о качестве товара.

Читать еще:  Рынок производителя и рынок потребителя

Б. Моральной риск. В постконтрактных отношениях он проявляется в изменении поведения одной из сторон в силу того, что некоторые отношения с ней другой стороны строятся не на четком контракте, а на доверии. Приведем пример морального риска во взаимоотношениях риэлторской фирмы и ее клиента.

Обычно продавец квартиры заключает предварительный договор с риэлторской фирмой о продаже, который его почти ни к чему не обязывает. После этого товар (жилое помещение) посредником рекламируется, показывается потенциальным покупателям, ведутся переговоры от имени

продавца. У агента возникают неоплаченные трансакционные и производственные издержки, которые во многом связывают его дальнейшее поведение. Чем дольше агент работает с клиентом, тем выше эти издержки и тем более он заинтересован сделать их производительными, то есть завершить отношения с клиентом подбором приемлемого варианта продажи и заключением сделки. Это объясняется тем, что услуги агентства, как правило, оплачиваются во время заключения договора купли-продажи или передачи документов на регистрацию прав собственности. Сам же непрофессиональный продавец недвижимости первоначальных затрат не несет, что свидетельствует о практически полном отсутствии препятствий как входа, так и выхода из рыночных отношений. Отношения подробного рода можно трактовать как

«нечеткий контракт», влекущий опасность оппортунизма со стороны наименее уязвимой стороны (в данном случае продавца недвижимости).

В. Вымогательство – деятельность, направленная на передел общей ренты с применением угрозы выхода из кооперации. Эта форма оппортунизма вполне реальна во взаимоотношениях строительной компании с подрядчиками, что обуславливает рост трансакционных издержек в случае вывода части деятельности за пределы фирмы. Также возможны ситуации заключения договора аренды земельного участка под строительство между заказчиком и муниципалитетом с соглашением о передаче в аренду прилегающих земельных участков тому же заказчику в дальнейшем. После проведения основных дорогостоящих строительно-монтажных работ за счет заказчика, муниципалитет может передать прилегающие земельные участки третьему лицу, который вправе установить завышенную цену аренды, что повлечет за собой существенное увеличение расходов заказчика на реализацию проекта.

Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.

Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости. 2. Составляющие объекта недвижимости. 3. Физические характеристики недвижимости. 4. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. 5. Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости. 6. Риски на рынке недвижимости. 7. Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие. 8. Системная модель рынка недвижимости. 9. Определение и сущность понятия «земельный участок». 10. Определение и сущность понятия «жилое помещение». 11. Определение и сущность понятия «нежилое помещение». 12. Определение и сущность понятия «участок лесного фонда». 13. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. 14. Операции с недвижимостью: продажа. 15. Операции с недвижимостью: аренда. 16. Операции с недвижимостью: ипотека. 17. Взаимодействие рынка недвижимости и реальной экономики. 18. Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капиталов. 19. Влияние отдельных факторов на рынок недвижимости. 20. Рынки типов недвижимости. 21. Рынки видов сделок. 22. Сущность оценки недвижимости. 23. Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости. 24. Принципы оценки недвижимости. 25. Затратный метод. 26. Метод сравнительного анализа продаж. 27. Доходный метод. 28. Особенности оценки отдельных типов недвижимости.

Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости.

Рынок недвижимости- взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспеч. создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Три основных группы объектов недвижимости:

1.Земельный участок-часть земной поверхности имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками.

2.Первичный объект недвижимости –земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без ущерба их назначения невозможно.

3.Вторичный объект недвижимости- оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения имеющая правовой статус отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости.

2. Составляющие объекта недвижимости.

Развитыйобьект недвижимости включает в себя 3 основных элемента:

2.Улучшение (усовершенствование) земли (developmend)

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

3.Принадлежности недвижимого имущества.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Физические характеристики недвижимости.

8.Износ
4. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
В связи с ростом доходов населения или деловой активности существенно возрастает спрос на недвижимость. (Д переходит Д*). Первой реакцией рынка на этот рост при невозможности увеличения предложения должен быть рост цен на недвижимое имущество, что в свою очередь делает привлекательным новое строительство. Значит через определенный период времени (инвестиционно — строительный цикл) на рынок будет выброшено дополнительное количество обьектов недвижимости(SперходитS*), что при неизменности спроса приведет к падению цен на рынке. Длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерно для рынка вновь созданных обьектов и в меньшей мере для рынков же созданных.

Чтобы повысить спрос на рынке недвижимости нужно создать механизм позволяющий трансформировать богатство потреб.в его текущую платежеспособность.

Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.

Транзакционные издержки – это издержки, которые несут контрагенты по заключению сделок.

Величина транзакционных издержек в значительной мере зависит от:

1.Полнота и достоверность рыночной информации;

2.Наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок.

3.Степень стандартизации условий сделок

4.Возможности использования стандартных контрактов

5.Количество возможных вариантов учета.

6.Система государственного регулирования рыночных отношений:

-наличие специальногоналогооблажения отдельных видов сделок.

-необходимость дополнительных процедур при осуществлении сделок, разрешений на проведение, ограничение при допуске на тот или иной рынок.

Классификация транзакционных издержек:

1.Издержки поиска информации(финансовые ресурсы)

2.Издержки ведения переговоров и заключения контрактов

4.Издержки спецификации и защиты прав собственности(расходы на содержание судов, арбитража, затраты времени и ресурсов)

5.Издержки оппортунистического поведения.

Высокий уровень транзакционных издержек вынуждает участников рынка недвижимости обращаться к проф. участникам рынка — посредникам.

Высокий уровень транзакционных издержек ограниченно связан с такой особенностью рынка недвижимости как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости.

Ликвидность- это скорость превращения какого либо актива в наличные средства.

Низкая ликвидность – еже одна причина порождающая необходимость в проф. участниках рынка, которые способствуют ускорению оборота недвижимости и повышению уровня ликвидности.

Срок экспозиции- это переход от момента выставления недвижимости на сделку до подписания контракта. Динамика срока экспозиции один из наиболее явных показателей состояния рынка недвижимости.

Риски на рынке недвижимости.

Риск-возможность отклонения реальных результатов в той или иной операции в отрицательную сторону по сравнению с планируемым при их начале.

Виды рисков по их природе:

1.Юридические. (Возможность утраты права собственности; Невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении контракта; Возможность появления претензий 3х лиц; Невыявленые обремления объектов. )

2.Технологические и градостроительные(Неправильный выбор места организации проекта; Несоответствие проекта окружающей застройке; Ошибки в конструктивных решениях; Неверный выбор материалов.)

3.Административные (Изменение налогового режима; Появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти; Введение ограничений функционального использования зданий.)

4.Экономический и организационно- экономический. (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики, — ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор не соответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.)

Все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту, либо при превышении ких запланированных сроков.

Классификация финансовых рисков:

1.Рискивытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе. Изменение процентных ставок по кредиту. Введение ограничений на колебание валютного курса. Изменение типов инфляции по сравнению с прогнозируемыми. Изменение доходности альтернативных инвестиций.

Читать еще:  Цель формирования портфеля ценных бумаг

2.Риски обусловленные тем или иным вариантом избранным для финансирования деятельности и уровней проработки финансовых решений.

3.Риски возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту.

Весьма существенным является различие в составе рисков доминирующих на первичном и вторичном рынках:

Для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, а для вторичного юридические риски. Различие в характере риска характерны и для разных типов сделок.

Полностью исключить риски невозможно, но возможно существенно снизить степень риска.

Схема управления рисками:

1.Выявление риска возможных при проведении той или иной операции с недвижимостью.

2.Качественный и количественный анализ рисков. Качественный анализ – определение причин рисков и факторов, способных увеличить вероятность их наступления, зон риска, возможных размеров потерь.

3.Определение возможностей снижения риска и затрат необходимых для его предотвращения.(принять риск, разделить риск, переложить риск)

4.Осуществление мероприятий позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь.

5.Контроль за проведением необходимых мероприятий и внесение изменений в их содержание и механизмы их реализации.

Существуют 3 степени риска:

1.Допустимый ( прибыль равна затратам)

2.Критический (прибыль меньше затрат)

3.Катострофический ( прибыль равна 0, затраты равны имуществу)

7. Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие
Первичный рынок недвижимости — совокупность сделок совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания.

Вторичный рынок недвижимости – сделки совершаемые уже с созданными объектами находящимися или находившимися какое- то время в эксплуатации.

Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает насколько рентабельным является новое строительство при существенном уровне затрат.

Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит необходимой прибыли при создании объектов аналогичным по качеству уже существующим, то очевидно что новое строительство таких объектов не будет осуществляться.При этом цены вторичного рынка могут значительно изменяться при определенных условиях.

Снижение цен на вторичном рынке жилья при прочих равных условиях является фактором, который ведет к обесцениванию вложенных в новое строительство средств, так как цены на первичном рынке не смогут не отреагировать на дополнительный приток спроса на вторичном рынке. В свою очередь это может привести кпотери части инвестированных средств для прямых инвесторов, невозвратом кредита кредитным инвестором, падению спроса на подрядные работы.

Вторичный рынок недвижимости в свою очередь испытывает на себе влияние первичного рынка, если растут затраты на строительство, то очевидно ,что это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь при прочих равных условиях ведет к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке.

Рост строительных издержек ведет к сдвигу кривой предложения( Кривая S1перейдет в положение S2 ).Соответственно этому вырастет цена на новые объекты. В связи с этим кривая спроса на аналогичные объекты вторичного рынка сдвинется вправо( D1 перейдет в D2) и вырастут цены на этом сегменте рынка.

Дата добавления: 2018-05-02 ; просмотров: 152 ;

Трансакционные издержки на рынке недвижимости

При покупке недвижимости каждый участник сделки, будь то продавец или покупатель, сталкивается с таким понятием, как трансакционные издержки. По данным консалтинговой компании Global Property Guide, по уровню этих расходов Россия находится на первом месте в Европе.

Трансакционные издержки, возникающие при покупке или продаже недвижимости, – это расходы, которые складываются из оплаты юридических и риелторских услуг, стоимости регистрации при продаже недвижимости, а также прочих сопутствующих расходов. Общая сумма издержек может варьироваться от нескольких процентов до нескольких десятков процентов от сделки, в том числе в зависимости от страны. Международная консалтинговая компания Global Property Guide провела собственное исследование и выяснила, в каких странах Европы трансакционные издержки самые высокие и самые низкие и как их величина влияет на рынок жилья и на экономику в целом.

Global Property Guide был составлен рейтинг европейских стран по совокупному уровню трансакционных издержек. В Западной Европе трансакционные издержки самые высокие – в среднем около 13,7%. Далее идет Восточная Европа со средним уровнем издержек в 11,6%. Причем на этот показатель влияют в основном Россия и Болгария: если исключить их из списка, средний уровень трансакционных издержек в восточной части Европы снизится до 7%. На третьем месте оказалась Южная Европа – 10,7%. Самый же низкий уровень трансакционных издержек в Северной Европе – около 5,8%.

Ну а что касается «достижений» по отдельным странам, то, как нетрудно догадаться, не самую почетную пальму первенства между собой поделили Болгария и, увы, Россия – в этих странах величина издержек составляет порядка 25% от суммы сделки. И это притом, что эксперты Global Property Guide учитывали официальные данные. Если же посчитать, во сколько иногда обходится «неофициальное общение» с некоторыми ведомствами при покупке и продаже недвижимости, например, общение с БТИ, то становится понятно, что реальная величина издержек заметно больше.

Словакия, Литва и Эстония названы в числе стран с наименьшим размером трансакционных издержек – менее 4%. В Великобритании (стране, в столице которой продается самая дорогая недвижимость в Европе) издержки оказались одними из минимальных – около 5%. А в таких популярных среди россиян с точки зрения покупки недвижимости за рубежом странах, как Кипр и Хорватия, уровень издержек оказался довольно высок – 12% и 18% соответственно. На Украине этот показатель близок к минимальной отметке – около 6%. (Сводные данные по величине издержек для разных стран Европы приводятся в таблице ниже).

Из чего складываются расходы

Немаловажно и то, что в разных странах трансакционные издержки формируются за счет различных «ключевых» расходов, основные из которых разделены Global Property Guide на четыре подгруппы:

1. Расходы на регистрацию и перерегистрацию недвижимости
2. Комиссионные, выплачиваемые агентству недвижимости или индивидуально риелтору
3. Юридические расходы
4. Налоги, в т. ч. налоги с продаж, на дарение, на наследство

Так вот, по оценке Global Property Guide, наибольшая часть издержек в России, как и в Болгарии, приходится на оплату комиссионных агентам (тогда как, например, на Мальте и в Монако большую часть трансакционных издержек составляют расходы на регистрацию недвижимости).

Из упомянутых российских 25% около 18% – это именно доход риелторских агентств, считают аналитики Global Property Guide. Впрочем, нужно сказать, что даже в прошлом году официальная комиссия московских агентств в самом радикальном случае редко превышала 10% (сейчас порядка 3-4%). Но нельзя забывать о так называемой «скрытой» комиссии, когда риелтор продает квартиру по цене выше той, что объявляется ее владельцу, а разница отправляется в карман посреднику.

Издержки меняют рынок

Трансакционные издержки влияют не только собственно на общую сумму сделки (особенно это касается покупки, ведь покупатель платит не только за квадратные метры, но и за услуги банка при получении, например, ипотечного кредита, за услуги риелтора и т. д.), но и на рынок недвижимости и экономику в целом. То есть, анализируя и сравнивая величину издержек по разным странам, можно выявить некоторые любопытные закономерности.

Во-первых, в странах с высокими трансакционными издержками особенно популярна аренда жилья. Желая сэкономить, люди предпочитают снимать дома и квартиры, нежели покупать их.

Во-вторых, высокие трансакционные издержки приводят к тому, что увеличивается плотность людей на квадратный метр. Например, в странах Южной Европы – как, отметим, и в России – дети дольше остаются с родителями под одной крышей, предпочитая откладывать покупку жилья на тот момент, когда у них появится больше денег. Либо ждать, когда дом перейдет им по наследству.

Примечателен тот факт, что уровень трансакционных издержек в некоторой степени влияет даже на экономику государств в целом. А именно – на уровень безработицы. Было замечено, что в странах с большими трансакционными издержками владельцы домов реже задумываются о продаже недвижимости, а значит, предпочитают оставаться на одном месте, даже несмотря на то, что где-нибудь в другой части страны рынок труда более перспективен.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Читать еще:  Рынок олигополии кратко

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbspВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

Форум по Недвижимости:

Купля-продажа Недвижимости
ПредложениеСпрос
КОМНАТЫ71КОМНАТЫ5
КВАРТИРЫ669КВАРТИРЫ56
ДОМА, ДАЧИ101ДОМА, ДАЧИ12
ЗЕМЛЯ101ЗЕМЛЯ50
Коммерческая
Недвижимость
74Коммерческая
Недвижимость
19
Отправить заявку >>
Аренда Недвижимости
ПредложениеСпрос
КОМНАТЫ34КОМНАТЫ76
КВАРТИРЫ215КВАРТИРЫ487
ДОМА, ДАЧИ12ДОМА, ДАЧИ23
ЗЕМЛЯ2ЗЕМЛЯ2
Коммерческая
Недвижимость
244Коммерческая
Недвижимость
189
Отправить заявку >>
Экспресс-Заявки по недвижимости »
(4852)93-25-32
Экспресс-Оценка недвижимости »
8-902-333-25-32
Консультации
вопросы-ответы »
(4852)93-25-24

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Трансакционные издержки в строительстве

Рубрика: Экономика и управление

Статья просмотрена: 698 раз

Библиографическое описание:

Иващенко, А. Н. Трансакционные издержки в строительстве / А. Н. Иващенко. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2009. — № 8 (8). — С. 53-57. — URL: https://moluch.ru/archive/8/583/ (дата обращения: 07.04.2020).

Деятельность организации, направленная на производство экономических благ, неразрывно связана с возникновением определенных издержек. При этом издержки могут быть непосредственно связаны с производством продукции, работ или услуг, и тогда они называются трансформационными, а также связанные с совершением сделок или реализацией прав собственности и называемые трансакционными.

Данные группы издержек имеют большое значение в практической деятельности организации, и наличие одной из них не исключает другую. Конечно, большая часть издержек приходится на производство того или иного продукта, куда относятся материальные ресурсы, трудовые ресурсы, амортизация производственных машин и механизмов. Однако значительная часть затрат приходится на процесс взаимодействия с другими экономическими субъектами: расходы на исследование рынка, поиск партнеров, расходы, связанные с заключением контрактов и их реализацией.

Трансакционные издержки представляют собой издержки взаимодействия субъектов экономики, включающие любые необходимые затраты ресурсов, не направленные непосредственно на производство экономических благ, но обеспечивающие успешную реализацию данного процесса [1, с.521].

С понятием трансакционных издержек неразрывно связано понятие трансакции, то есть перемещение какого-либо ресурса или прав на него от одного лица к другому. В свою очередь трансакции могут быть рыночными и внутрифирменными. К первым можно отнести:

— расходы, связанные с поиском интересующей информации на рынке при подготовке контракта;

— расходы на рекламу, стимулирование сбыта, то есть связанные с возможностью совершить сделку с потенциальным партнером;

— расходы, непосредственно связанные с заключением контракта, такие как проведение переговоров, принятие решений;

— расходы, связанные с исполнением сделки – контроль соблюдения сроков, соответствие качества, объемов работ.

Внутрифирменные трансакционные издержки, называемые также управленческими, возникают при выполнении заключенных организацией трудовых контрактов. Такие издержки могут выступать в виде:

— расходов по текущему управлению организацией, включающих затраты, связанные с принятием решений, контролем исполнения распоряжений, по обработке различной информации, проверке выполнения служебных обязанностей, транспортные расходы;

— расходы по поддержанию и совершенствованию структуры организации – управление персоналом, инвестиционными проектами, развитие внешних связей.

Отличительной особенностью трансакционных издержек является то, что их очень трудно измерить в количественном и стоимостном выражении. При этом в количественном выражении трансакционные издержки являются важным параметром хозяйственной деятельности организации, и их минимизация является одной из главных задач работников, как и снижение производственных трансформационных издержек.

Понятие трансакционных издержек не применяется ни в бухгалтерском, ни в управленческом учете, но в практической деятельности организации оно отождествляется с понятием накладных расходов. Общими характеристиками этих понятий является то, что они представляют собой расходы, связанные с процессом управления производства и обращения, являются дополнительными к производственным расходам.

На примере строительной организации определим классификацию возможных трансакций.

Для обеспечения деятельности строительной организации в ее структуре находятся как производственные, так и непроизводственные подразделения. Первые непосредственно связаны с производством строительной продукции. Силами вторых осуществляется перемещение строительных материалов и комплектующих, обработка заказов, контроль за их осуществлением и своевременным исполнением, обработка различной информации. Такой вид трансакции называется логистикой.

Для бесперебойной работы строительной организации необходимо обеспечение ее определенными ресурсами – рабочей силой, материальными ресурсами, производственными мощностями. Для достижения этой задачи в организации задействованы непроизводственные подразделения, участвующие в планировании, прогнозировании, закупке, контроле, отборе персонала. Данный вид трансакции называется снабжением.

В результате выполнения определенных работ по строительству объекта необходимо подтвердить качество выполненных работ, разработать формы отчетности и прочие виды предоставления информации. Трансакция в данном случае будет называться качеством.

При разработке новых видов строительной продукции в процесс организации работ необходимо вносить определенные поправки. Так как строительство характеризуется индивидуальным подходом к каждому объекту, данный процесс является неотъемлемым условием существования организации и влечет за собой процесс совершенствования технологии и пересмотр внутренних процедур, что приводит к увеличению числа трансакций, называемых модернизацией.

Безусловно, что количество трансакций, а следовательно, и трансакционных издержек в организации может увеличиваться в зависимости от сложности производственного процесса. Поэтому задачей руководства строительной организации является снижение числа трансакций, путем ликвидации излишних непроизводительных издержек.

Одним из способов минимизации трансакций является, по нашему мнению, достижение сбалансированной работы организации путем оптимизации сбора информации, достижения комплексного планирования деятельности организации, автоматизации определенных участков работы.

Как известно, информация, получаемая организацией для принятия определенных решений, должна приносить больший эффект, чем на нее понесено затрат, что достигается принципом ее эффективности. Часто организации при сборе информации создают большой ее объем с потерей качества той же информации. Выходом из такой ситуации возможно будет концентрация внимания участников на сборе только той информации, которая действительно будет полезна в дальнейшем, что также приведет к экономии трансакционных издержек.

При обработке информации в первую очередь следует обращать внимание на качество и время этого процесса. В настоящее время, в пору развития высоких технологий, процесс обработки информации можно автоматизировать до максимума, что также позволить минимизировать издержки. Кроме всего прочего автоматизация учетного процесса является одним из способов снижения трудовых затрат в работе организации. Важным преимуществом автоматизации является сокращение повторного осуществления одинаковых операций. При распространении определенной автоматизированной системы между различными подразделениями одной организации появляется возможность сокращения затрат времени и повышения качества осуществляемых работ.

Допустим, строительная организация планирует осуществить строительство элитного жилого комплекса в крупном городе. Жилой комплекс рассчитан на 50 квартир, в том числе 2 и 3-х комнатные. Для достижения поставленной цели в процессе планирования работ менеджерам необходимо собрать информацию о рынке жилья и рынке поставщиков строительных материалов и конструкций. Такая информация должна включать сведения о спросе на жилье различных категорий граждан, сведения о предложениях других строительных фирм, о ценовой политике на рынке жилья, о выборе места строительства объекта, имеющейся инфраструктуре. Что касается рынка поставщиков, то организации следует собрать информацию о стоимости строительных материалов и конструкций, предлагаемых различными фирмами, информацию о сроках и условиях поставок.

В результате исследования, проводимого путем опроса и получения информации из источников открытой печати, организацией получены сведения, приведенные в таблицах 1-5. Согласно данным таблиц спрос потенциальных покупателей характеризует возможность различных категорий граждан приобрести предлагаемое данной организацией жилье. Предложения других фирм показывают возможную конкуренцию с организациями, предлагающими аналогичное жилье. Ценовая политика на рынке жилья дает возможность оценить имеющиеся предложения и учесть их при ценообразовании. Выбор объекта строительства предполагает определение оптимального варианта для строительства жилого комплекса. Стоимость строительных материалов и конструкций позволит выбрать соответствующего поставщика.

Результаты исследования рынка жилья. Спрос потенциальных покупателей

Количество покупателей, желающих приобрести, чел.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты 220 Вольт
Adblock
detector