Формирование рынка недвижимости началось в условиях

Формирование рынка недвижимости

Недвижимость – это специфический товар, особенности которого определяются свойствами самого физического тела недвижимости:

— каждый объект недвижимости уникален и неповторим;

— объекты недвижимости стационарно расположены;

— создание объектов недвижимости – длительный процесс

— объекты недвижимости долговечны.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических черт, которыми обусловлены особенности его развития:

— специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

— спрос и предложение, как правило, не сбалансирова­ны и возможности приведения их в равновесие по­средством цен ограничены;

— присутствует ограниченное число покупателей и про­давцов;

— информация о рынке не столь открыта, как, напри­мер, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

— издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию, оплата услуг посредников и т.п.) весьма высоки;

— вхождение на рынок новых участников затруднено,

— для товаров характерна низкая ликвидность.

В связи с этими особенностями, функционирование рынка недвижимости требует участия неких дополнительных сил, способных повысить эффективность действия рыночных механизмов. С одной стороны тут вступает в силу государственное регулирование рынка не­движимости, с другой – создаются необходимые условия для появления профессио­нальных риэлтеров. Суть деятель­ности профессиональных участников рынка в самом общем смысле сводится к тому, что благодаря их усилиям происходит приведение в соответствие спроса и предложения, снижаются трансакционные издержки, рынок недвижимости становится более мобильным и совершенным.

1. Для рынка недвижимости весьма условное значение имеет такое понятие, как средняя цена (примерно такое же, как средняя температура для оценки состояния больных в клинике). Относиться ко всякого рода информации, основан­ной на средних показателях для региона или города в целом, следует осторожно. Средние значения годятся здесь для оп­ределения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом они явно недостаточны. Точно определить цену конкретного объекта могут только профессионалы.

2. Для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но прежде всего хорошее понимание ситуации в регионе и кон­кретно в месте расположения того или иного объекта.

3. В связи с индивидуальным формированием цен огромное значение для успешной предпринимательской дея­тельности на рынке недвижимости имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его оценку предлагаемой недвижи­мости.

4. Высокий уровень издержек при осуществлении сделок с недвижимостью делает серьезным оружием в конкурентной борьбе во-первых, снижение расходов, которые могут себе позволить риэлтерские компании за счет больших объемов продаж, а во-вторых, наполнение комплекса предоставляемых услуг более широким содержанием.

5. Особую ценность на рынке недвижимости имеет ин­формация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения поку­пателей, о тенденциях развития бизнеса и пр.

Наконец, работа на конкретном национальном рынке тре­бует знания особенностей экономического и социального развития страны, состояния, особенностей и тенденций раз­вития нормативно-правовой базы, соотношения общенацио­нального и регионального нормотворчества, особенностей и традиций потребительского поведения и т. д

Легализация рыночных отношений в сфере недвижимости началась в России в конце 80-х – начале 90-х годов. Закон «О кооперации» признал возможность операций с кооперативной собственностью, а законом «О собственности» была признана частная собственность, в том числе и на недвижимость. Однако до введения в действие законодательных актов о приватизации жилья и предприятий реальные массовые операции на рынке недвижимости были невозможны.

Начало формирования рынка недвижимости имело ряд особенностей:

— В России рынок недвижимости проходил процесс становления значительно позже, чем другие рынки. С одной стороны, развитие других рынков обеспечило финансовую базу для сделок с недвижимостью, с другой стороны – рынок недвижимости не рассматривался финансовыми институтами как объект инвестиций.

— Первоначально формирование рынка проходило в условиях практически полного отсутствия правового регулирования в сфере недвижимости, что значительно затрудняло развитие рынка.

— Экономический кризис, высокие темпы инфляции, падение жизненного уровня населения, отсутствие инвестиционных возможностей у предприятий и относительно низкая рентабельность инвестиций в недвижимость не позволили рынку недвижимости развиваться всесторонне. Поэтому в основе операций на рынке оказались перераспределительные процессы. Имеющийся жилой фонд перераспределялся между группами населения с различными уровнями доходов. Аналогичные процессы происходили на рынке коммерческой недвижимости.

Господствующее положение на рынке заняли сделки с жилой недвижимостью. Это основная специализация брокерских фирм начало 90-х годов. Покупатели – люди со «сверхвысокими» для России доходами, основной способ расчетов – оплата наличными, в валюте, без налогового декларирования. К концу 1993 года с участием агентств недвижимости проходило не более 10% всех сделок с недвижимостью в С-Петербурге.

Сейчас, когда с момента начала формирования рынка недвижимости прошло более десяти лет, роль риэлтерских компаний на рынке недвижимости нашего города трудно переоценить. И рынок недвижимости в целом, и рынок услуг на рынке недвижимости становятся все более цивилизованными. Подавляющее большинство сделок проходит с участием профессиональных риэлтеров, агентства объединяют свои усилия для обеспечения безопасности на рынке недвижимости, спектр услуг риэлтерских фирм постоянно расширяется, усиливается взаимодействие риэлтеров со смежными рынками – например, рынком страховых услуг. Появляются специализированные агентства недвижимости, в крупных компаниях происходит разделение по направлениям оказания услуг. В нашей Компании существуют направления купли-продажи на вторичном рынке жилья, загородная недвижимость, новое строительство, аренда жилья, коммерческая недвижимость.

Особенности рынка недвижимости требуют от его профес­сиональных участников особого внимания к аналитической работе, предваряющей принятие любого решения по проведе­нию операций с недвижимостью. В риэлтерских компаниях различные составляющие технологического процесса чаще всего бывают разделены: например, аналитической работой занимаются отдельные службы, проверку документов осуществляют сотрудники специального отдела, за планирование работы по конкретному варианту отвечает менеджер группы. Работой агента остается только непосредственное взаимодействие с клиентом.

общение с клиентами и контрагентами

Недвижимость является важнейшей составной частью национального богатства любой страны. Владение недвижимостью, хотя и налагает на собственника некоторые обязательства и ограничения, ассоциируется с властью как таковой. И напротив, что, возможно, более актуально сейчас для нашей страны, утрата права собственности на недвижимость воспринимается как серьезная финансовая потеря и знаменует зависимое положение человека. Этим фактором определяется чрезвычайно серьезное и даже настороженное отношение многих клиентов к купле-продаже жилья, особое внимание к надежности и профессионализму риэлтерской фирмы.

Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; Нарушение авторского права страницы

Формирование рынка недвижимости в России

Становление рынка недвижимости в России происходило под влияни­ем общих для всей экономики страны факторов. Это:

— политическая, экономическая и социальная нестабильность;

— высокие темпы инфляции;

— резкая дифференциация в доходах;

— неразвитость и нестабильность финансовой системы;

— недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Кроме того, на рынок недвижимости влияют и специфические факторы:

1) запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

Рынок недвижимости начал свой легальный путь лишь после принятия законов РФ «О приватизации государственных и муниципальных предпри­ятий» и «О приватизации жилищного фонда» летом 1991 г., то есть факти­чески с конца 1991 – начала 1992 г. Рынок недвижимости, в силу неста­бильности и необходимости значительных единовременных затрат, прак­тически не рассматривался в первой половине 90-х годов, как сфера долго­срочных инвестиций. Ведущую роль на рынке весь этот период играли брокерские фирмы, оказывающие консультационные и посреднические ус­луги при сделках с жилой недвижимостью. Основными покупателями яв­лялись — лица со сверхвысокими доходами, продав­цами – лица, не имеющие иных возможностей улучшить свое финансовое или жилищное положение, кроме продажи принадлежащей им недвижимо­сти (ее доли). Главным способом расчетов была оплата наличными, при­чем, как правило, в свободно конвертируемых валютах без их налогового декларирования, сначала в наиболее «черных» и криминально опасных ва­риантах, затем с использованием более цивилизованных форм (расчеты ценными пакетами, векселями и пр.);

2) отсутствие необходимых законодательных норм и процедур, обес­печивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности.

Это привело к ряду следствий, влияющих на состояние рынка. В числе таких следствий:

— первоначальная легкость сделок на рынке жилой недвижимости что способствовало быстрому росту их числа;

— возможность нарушения прав потенциальных пользователей недвижимости, отсутствие механизмов защиты их интересов при проведении сделок, что в последующем привело к судебным искам, арестам недвижи­мости, запрещениям сделок с ней и пр. Поэтому риэлтерские фирмы не­ охотно берутся за сделки с квартирами с длинными историями продаж, справедливо полагая, что чем больше сделок с квартирой произошло, тем больше вероятность «прокола» на каком-либо из этапов этой истории;

— проведение сделок с недвижимостью под прикрытием сделок с ценными бумагами, долями, паями предприятий (прежде всего прошедших через процедуры приватизации).

— проведение сделок с прямым нарушением законодательства и интересов участников сделок. Последнее особенно характерно для предприватизационного периода, но довольно часто встречается и в период привати­зации;

3) формирование рынка «со второго этажа» — квартир, встроенных нежилых помещений.

Рынок жилья начал развиваться с 1992 г., рынок нежилых помещений – с 1993 по 1994 гг. (особенно после принятия решения о возможности вы­купа приватизированными предприятиями занимаемых ими на условиях аренды помещений), а рынок городских земель – по сути лишь с 1995 г., после принятия решений, разрешающих выкуп земли приватизированным предприятиям и собственникам зданий и сооружений;

4) развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

Становление рынка недвижимости в России начинается при практиче­ском отсутствии какой-либо его связи с финансовым рынком (существо­вавшая в советский период система жилищного и строительного в целом финансирования и кредитования к началу 1992 г. по существу уже раз­валилась). Для покупки недвижимости нужны были «живые» деньги, при­чем желательно наличные и в свободно конвертируемой валюте.

Формирование уровня цен на рынке жилья в первой половине 90-х годов происходило в крупных городах России как следствие спроса со стороны слоя лиц с наиболее высокими доходами.

Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, неот­работанный порядок закрепления прав на недвижимость, отсутствие меха­низмов проверки правового статуса и юридической истории объектов не­движимости создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведе­ния сделок, а появившийся спрос на недвижимость — потребность в оказа­нии услуг по их совершению.

Именно на этой волне на рубеже 80-90-х гг. возникли (или легализова­лись из бывших маклеров) первые риэлтерские фирмы, которые поневоле выполняли целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рынка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка – консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости, эскро-фирмами и другими. Последнее обстоятельство таит в себе по­тенциальную опасность для будущих риэлтерских фирм, С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости они окажут­ся не готовы к конкуренции с ними, а главное направление своей активно­сти – знание рынка, способность оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов — оказывается недостаточно развитым.

Расширенный спектр функций, выполняемых риэлтерскими фирмами в начальный период становления рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации.

В результате анализа сложившейся ситуации можно сделать вывод о том, что единого рынка объектов недвижимости (в том смысле, как они определены в Гражданском Кодексе) пока не существует. Правильнее, скорее, говорить о наличии рынков отдельных элементов недвижимого имущества (квартир, офисов, помещений производственного назначения) и формировании разрозненных предпосылок рынка объектов недвижимости.

Не выработано общегосударственной политики формирования право­вых и экономических условий деятельности на рынке недвижимости:

— единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии становления;

— в части определения состава и размеров сборов, тарифов арендной платы за землю и другую недвижимость, а также регулирования операций с ней господствует «местное право»;

— весьма незначительны гарантии прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, что способствует криминализации рынка недви­жимости;

— условия деятельности на рынке недвижимости «непрозрачны», что, в частности, мешает эффективному определению рыночной стоимости объ­ектов недвижимости.

Отсутствует координация деятельности подразделений исполнитель­ных органов власти, осуществляющих регулирование рынка недвижимо­сти и управление недвижимостью. В результате в различных секторах рынка недвижимости действуют различные правила и процедуры вовлече­ния его в оборот.

Негативное влияние на развитие рынка недвижимости оказывает мо­нополизм органов власти, государственных, муниципальных или «привластных» (то есть выделившихся из состава подразделений администра­ции) коммерческих организаций. Особенно сложная ситуация сформиро­валась на уровне муниципальных образований, где причиной сохранения монополии является неупорядоченность и сложность процедуры оформле­ния прав на застройку земельных участков. Необходимо еще до начала строительства получить многочисленные согласования с различными под­разделениями администрации и муниципальными предприятиями. Доба­вим к этому требование предварительной оплаты многочисленных сборов и услуг, уровень которых заранее неизвестен, устанавливается «по ходу» оформления сделки.

В результате складывается неравенство экономических условий дея­тельности, ограничивается свободный доступ к земле и нарушается нор­мальных ход воспроизводства недвижимости.

В общественном сознании недвижимость все еще отождествляется с «даровым благом, всеобщим бесплатным достоянием». Этот стереотипный подход в равной мере присущ и населению, и власть имущим. Население еще не осознало, что вместе с получением прав владения, пользования и распоряжения собственностью, оно стало не только непосредственным и равноправным участником рыночных отношений (со всеми присущими им рисками), но и приобрело обязанности по содержанию недвижимости. Власти же чаще рассматривают недвижимость как объект дополнительных затрат, оправдывающих сохранение межбюджетных трансфертов, а не как инвестиционный капитал.

Наряду с перечисленными недостатками есть и примеры положитель­ного характера, которые, если наметившиеся тенденции не будут разруше­ны непрофессиональными действиями различных ветвей власти и несо­гласованными действиями участников рынка, могут и должны стать той необходимой опорой для стабилизации ситуации на рынке и последующе­го его развития с выводом на принципиально новое состояние: недвижи­мость может и должна стать, одним из существенных и привлекательных объектов по вложению свободных денежных средств, для чего часть фи­нансовых потоков от граждан и юридических лиц должна быть переориен­тирована в сторону сектора экономики, которым является строительный комплекс, а также владение на праве собственности объектами недвижи­мости, в том числе и земельными участками.

Создались предпосылки под наиболее широкое использование недви­жимости в качестве залога, в ряду способов обеспечения обязательств, предусмотренных действующим законодательством, наличие недвижимо­сти должно перейти в разряд одного из самых весомых факторов по сни­жению рисков при проведении тех или иных операций.

Необходимо создать действенные правовые и организационные меха­низмы по развитию ипотечного кредитования в российских регионах, соз­дающие условия по приобретению гражданами жилья с помощью кредитов под залог приобретаемой квартиры в качестве основного способа решения жилищной проблемы.

Предстоит сформировать на качественно иной основе рынок банков­ских услуг, на котором должно состояться усиление роли государственных банков в обслуживании основных финансовых потоков при ипотечном кредитовании.

Должен, наконец, решиться вопрос о развитии коммерческого найма жилья, находившегося в государственной собственности.

Имеют место примеры по изменению принципов расчета вознаграж­дения, получаемого риэлтерами на основе взимания ими обоснованного размера комиссии за оказанные риэлтерские услуги, а не исключительно посредством установления завышенного процента от стоимости жилья, фигурирующей в той или иной сделке с объектом недвижимого имущест­ва.

Таким образом, несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использо­вания объектов недвижимости необходим закон о лицензировании дея­тельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка не­движимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельно­сти, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Студент — человек, постоянно откладывающий неизбежность. 11340 — | 7602 — или читать все.

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков

Глава 4. Особенности рынка недвижимости

4.5. Развитие отечественного рынка недвижимости

В 90-х гг. ХХ в., когда с началом приватизации в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России появились первые легальные сделки по купле-продаже жилья. Становление рынка недвижимости[66] происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение.[67] Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась.

Формирование рынка недвижимости – качественно новая для российской экономики структура – началось в условиях либерализации экономики.

К 1997 г. на рынке недвижимости была достигнута относительная стабилизация,[68] система рынка жилой недвижимости самоорганизовалась в довольно устойчивую функциональную структуру.

С августа 1998 г. во всех городах России цены на жилье и другие объекты недвижимости стали снижаться (35…65 %). Высокая степень долларизации экономики России привела к тому, что в разных городах поведение рынка недвижимости в условиях кризиса и характер изменения цен различались в зависимости от валюты, в которой выставлялись на продажу объекты недвижимости. В середине 1999 г. была достигнута нижняя ценовая планка. Несмотря на сильное макроэкономическое потрясение рынок недвижимости сохранился. После недолгого обвала его активность начала возрастать.

С июня-июля 2000 г. в большинстве городов России четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен. Главной причиной активизации рынка были общий экономический рост в стране, политическая, финансовая и социально-экономическая стабилизация. В этот период можно говорить о поиске качественно новых путей ведения бизнеса.

В 2002 г. по тенденциям развития рынка жилья ценовая ситуация в городах России разделилась на три группы. Первую представлял Санкт-Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000 г., продолжался; вторую – Москва и область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. В третью группу вошли все остальные города (из имевшейся выборки): Екатеринбург, Новосибирск, Ярославль, Иркутск, Пермь, Ульяновск, Нижний Новгород и др., в которых цены на жилье после стремительного роста стабилизировались.

Важную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур – к вложению свободных денежных средств.[69] Цены на жилье в 2003 г. росли так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка. Значительное влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и на рост системы в целом.

С августа 2004 г. параллельно с замедлением роста цен на объекты жилой недвижимости снизился покупательский спрос. Наступила относительная стабилизация. Под стабилизацией понимается годовой рост цен на объекты недвижимости не более чем на 25 %.

С апреля по октябрь 2006 г. наблюдался стремительный рост стоимости жилья на фоне дефицита предложения. Ежемесячный рост цен в Санкт-Петербурге достиг невиданных темпов: в июле и августе прирост в сегменте типового жилья составлял 17…18 % в месяц.[70] Средний прирост цен по типовым объектам за 3-й квартал 2006 г. составил 45 %, жилье повышенной комфортности подорожало на 42 %, элитное – на 22,5 %. Себестоимость строительства возросла до уровня 2 тыс. дол./ м 2 .

В конце 2006–начале 2007 г. произошли корректировки по некоторым типам жилья и выравнивание предложения и спроса. Наметилась стабилизация цен на жилье. Доходность жилищного строительства составила 15…20 %.

На протяжении всей истории существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке значительно превышает уровень сделок на первичном (например, в Москве – в 34 раза). Соотношение чистых и альтернативных продаж (разнообразные варианты обмена) – примерно 20 : 80 (в 2006 г. в Москве – 18 : 82), т. е. основной объем спроса формируется за счет обменных операций. Структура сделок на вторичном рынке по этим показателям достаточно стабильна и не подвержена существующим изменениям во времени.

Исследования рынка недвижимости показывают, что целью большинства сделок на вторичном рынке жилья является увеличение жилой площади.

Зная пропорции между «чистыми» продажами и «альтернативными», а также значениями коэффициента альтернативы[71] (соотношение между количеством квартир, выставляемых на продажу, и количеством возникающих вследствие этого заявок на покупку жилья), можно рассчитать среднерыночное соотношение между спросом и предложением на вторичном рынке жилья любого региона.

Расчеты по Москве и Санкт-Петербургу свидетельствуют, что на рынках давно наблюдается перманентный дисбаланс спроса и предложения (в пользу первого). Это главная причина роста цен на жилье в последние шесть лет.

Объемы продаж на первичном рынке не способны в массовом порядке удовлетворять избыточный спрос рынка недвижимости. Таким образом, сложившаяся конъюнктура вторичного рынка и состояние первичного объективно предопределяют тенденцию к дальнейшему росту цен на жилье.

Необходимо подчеркнуть, что ипотека не способна обеспечить массовый «выброс» предложения и вызвать хотя бы среднесрочную стабилизацию рынка. Не может существенно повлиять на реальный объем жилищного строительства и валютная выручки от продажи нефти. Соответственно радикально изменить сложившееся положение на рынке недвижимости и создать эффективные инструменты удовлетворения избыточного спроса в ближайшие годы вряд ли удастся.

Рынок недвижимости развивается циклично, и циклы в его развитии не совпадают по времени с экономическими циклами (рис. 4.3): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то вскоре ухудшится ситуация в национальной экономике и, наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.

Рис. 4.3. Взаимосвязь экономического цикла и цикла рынков недвижимости

После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости 1 (см. рис. 4.3). Это рынок продавца. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса 2. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это – рынок покупателя 3. Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация 4: спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

Таким образом, рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.

[66] Анализ развития рынка недвижимости проведен коллективом кафедры экономики строительства СПбГАСУ под руководством д-ра экон. наук, проф. А. Н. Асаула.

[67] В 1991 г. в Санкт-Петербурге стоимость 1 м 2 общей площади составляла около 100 дол. В середине 1992 г. стоимость 1 м 2 на вторичном рынке жилья составляла около 250 дол., а в 1993 – 341 дол.

[68] В январе 1997 г. средняя цена на вторичном рынке Санкт-Петербурга составляла 534 дол., а к январю 1998 г. она выросла всего на 4,3 % и составила 557 дол.

[69] С конца 2002 г. недвижимость становится объектом инвестиций: в 2003 г. до 10 % квартир покупалось с целью получения дохода путем последующей перепродажи (в 2002 г. – только 3…5 %).

[70] В спокойном состоянии рынок растет в пределах 2 % в месяц.

[71] Динамика изменения коэффициента альтернативы в Москве: 2004 г., 1-е полугодие – 1,3, 2-е полугодие – 1,2; 2005 г., 1-е полугодие – 1,32, 2-е полугодие – 1,4; 2006 г., 1-е полугодие – 1,6, 2-е полугодие – 1,4.

Формирование рынка недвижимости началось в условиях

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.