Активный и неактивный рынок
Исследования рынка недвижимости
Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.
Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.
Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.
Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией [5, c. 49].
Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.
Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.
Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов [1, c. 63]:
1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;
2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.
В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.
1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.
2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.
Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.
1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)
2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.
Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.
Идентификация сегмента рынка [8, c. 117]
На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:
1. идентифицировать объект недвижимости;
2. идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.
Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.
Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.
Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов [2, c. 31].
1. Назначение (тип использования недвижимости).
2. Физические и экономические характеристики недвижимости: размер, число арендных договоров, потенциальные арендаторы и пользователи физическое состояние объекта, проектные параметры и т. д.
3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.
4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.
5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)
Итог — наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.
Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика — выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.
Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития.
Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы.
Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.
Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и неактивный рынок.
Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Неактивный (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен [10, c. 84].
Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы
Понятие активного рынка в РСБУ и МСФО
Ивенкова Анна Николаевна
FCCA, начальник отдела международной отчетности ПАО «Московская биржа».
В настоящее время регулирующие органы существенным образом изменяют порядок бухгалтерского учета и составления отчетности по РСБУ. Происходит активное сближение российских стандартов с международными стандартами. Одним из наиболее значимых процессов такого сближения является внедрение в реалии российского бухгалтерского учета понятия «справедливая стоимость». Оценка справедливой стоимости активов согласно требованиям международных стандартов — довольно трудоемкий, сложный процесс, и одним из его этапов является оценка активности рынка, на котором обращается оцениваемый актив. В данной статье мы рассмотрим, какие шаги уже были сделаны для сближения российских и международных стандартов в сфере применения справедливой стоимости для оценки финансовых инструментов, какие шаги еще предстоит совершить, а также изучим подходы к оценке активности рынка в РСБУ и МСФО.
В международных стандартах все требования к оценке справедливой стоимости вынесены в отдельный стандарт МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», применяемый с 1 января 2013 года. Стандарты МСФО по учету отдельных видов активов и обязательств в отношении требований к оценке справедливой стоимости ссылаются на МСФО (IFRS) 13.
В российских стандартах бухгалтерского учета для организаций, подпадающих под регулирование Центрального банка Российской Федерации, концепция справедливой стоимости внедряется поэтапно.
Для кредитных организаций действуют следующие нормативные акты:
- письмо Банка России от 29 декабря 2009 года № 186-Т «О методических рекомендациях „Об оценке финансовых инструментов по текущей (справедливой) стоимости“»;
- положение от 4 июля 2011 года № 372-П «О порядке бухгалтерского учета производных финансовых инструментов»;
- положение от 27 февраля 2017 года № 579-П «План счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций».
Данные документы первоначально оперировали понятием «текущая (справедливая) стоимость», но с введением в 2012 году на территории Российской Федерации МСФО (IFRS) 13 положения Банка России № 372-П, № 579-П (ранее 385-П) и другие были переведены на понятие «справедливая стоимость». В указанных положениях содержатся прямые ссылки на требования МСФО (IFRS) 13, и порядок оценки справедливой стоимости в бухгалтерском учете банков ничем не отличается от порядка оценки справедливой стоимости в МСФО. В том числе это касается и подхода к оценке активности рынка в рамках оценки справедливой стоимости.
В отношении некредитных финансовых организаций (НФО) Банк России также запустил процесс перехода на новые отраслевые стандарты бухгалтерского учета (ОСБУ). Некоторые НФО уже применяют ОСБУ с 2017 года (среди них — страховые организации), некоторые переходят на ОСБУ с 2018 года и позднее.
ОСБУ, которые оперируют понятием активного рынка:
- положение от 2 сентября 2015 года № 488-П «Отраслевой стандарт бухгалтерского учета производных финансовых инструментов некредитными финансовыми организациями» (далее — Положение № 488-П);
- положение от 1 октября 2015 года № 494-П «Отраслевой стандарт бухгалтерского учета операций с ценными бумагами в некредитных финансовых организациях» (далее — Положение № 494-П).
Для остальных коммерческих организаций, которые остаются под регулированием Минфина России, в части оценки финансовых активов применяются требования ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений» (Утверждено Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 10 декабря 2002 года № 126н.) (далее — ПБУ 19/02). Программа разработки федеральных стандартов бухгалтерского учета на 2017–2019 годы Минфина России предполагает создание нового стандарта по финансовым инструментам в период с 4-го квартала 2018 года по 2-й квартал 2019 года, предполагаемая дата вступления в силу стандарта — 2021 год. Проект стандарта еще не опубликован, но цель сближения с МСФО задана.
Рассмотрим более подробно требования к оценке активности рынка в РСБУ и МСФО.
Требования МСФО (IFRS) 13 в отношении активного рынка
Как известно, МСФО (IFRS) 13 выделяет три уровня иерархии справедливой стоимости:
- 1-й уровень: исходными данными для оценки справедливой стоимости являются ценовые котировки (некорректируемые) активных рынков для идентичных активов или обязательств, к которым у организации есть доступ на дату оценки;
- 2-й уровень: исходными данными для оценки справедливой стоимости являются те данные, которые прямо или косвенно наблюдаемы в отношении актива или обязательства, исключая ценовые котировки, отнесенные к 1-му уровню;
- 3-й уровень: исходными данными для оценки справедливой стоимости являются ненаблюдаемые данные в отношении актива или обязательства.
Общие принципы оценки справедливой стоимости, описанные в МСФО (IFRS) 13, предписывают во всех случаях, если имеется ценовая котировка активного рынка для актива или обязательства, при оценке справедливой стоимости использовать указанную цену без корректировки, за исключением случаев, описанных в стандарте отдельно. То есть в рамках иерархии справедливой стоимости наибольший приоритет отдается ценовым котировкам (некорректируемым) активных рынков для идентичных активов или обязательств (исходные данные 1-го уровня) и наименьший приоритет — ненаблюдаемым исходным данным (исходные данные 3-го уровня). Ценовая котировка активного рынка представляет собой наиболее надежное свидетельство справедливой стоимости и должна использоваться для оценки справедливой стоимости без корректировки всякий раз, когда она доступна.
Под активным рынком МСФО (IFRS) 13 понимает рынок, на котором сделки в отношении определенного актива или обязательства осуществляются с достаточной частотой и в достаточном объеме, чтобы обеспечивать информацию о ценах на постоянной основе.
Как видим, определение активного рынка в стандарте довольно размыто и требует профессионального суждения в отношении признания рынка активным. Чтобы быть последовательными, организациям следует закрепить в учетной политике или ином внутреннем положении подходы к оценке активности рынка.
Как следует из определения стандарта, существует два основных критерия для оценки активности рынка:
- достаточная частота сделок на рынке в отношении оцениваемого актива;
- достаточный объем сделок на рынке в отношении оцениваемого актива.
Достаточная частота сделок
Пример формулировки критерия активности рынка с точки зрения достаточной частоты сделок во внутреннем положении организации: «Количество торговых дней, в которые проводились торги ценной бумагой, составило не менее 10 % торговых дней месяца, предшествующего отчетной дате».
Таким образом, если в истекшем месяце было 20 торговых дней, то наличие сделок по бумаге минимум в двух торговых днях такого месяца будет подтверждать фактор активности рынка для организации.
Достаточный объем сделок
Само по себе количество сделок с активом на рынке не всегда подтверждает активность рынка. Поэтому стандарт вводит требование по объему сделок. Если речь идет об установлении количественного порога для сделок с ценными бумагами, то целесообразно установить его процент от общего количества ценных бумаг в обращении. В данном случае необходимо понимать, что установленный процент не должен превышать объема блокирующего пакета ценных бумаг: такой порог будет слишком завышенным. Как правило, если речь идет об определении критерия активности рынка для ОФЗ, то в организациях устанавливается количественный критерий объема, не превышающий 1 % от всего объема эмиссии.
Например, формулировка критерия активности рынка, связанной с объемом сделок, во внутренних документах организации может выглядеть так: «Оборот по бумаге за месяц, предшествующий отчетной дате, составил не менее 0,1 % от всего объема эмиссии».
Стандарт МСФО (IFRS) 13 подчеркивает, что если организация имеет какую-либо позицию в отношении отдельного актива или обязательства и с данным активом или обязательством осуществляются сделки на активном рынке, то справедливая стоимость данного актива или обязательства, отнесенная к 1-му уровню иерархии, должна оцениваться посредством умножения ценовой котировки одного такого актива или обязательства на их количество, имеющееся у организации. Такой подход используется даже в том случае, если обычный дневной объем торгов на данном рынке не является достаточным для поглощения имеющегося количества таких активов или обязательств и размещение заявок на продажу соответствующей позиции в рамках одной сделки могло бы оказать влияние на ценовую котировку.
Таким образом, если рынок признан активным, то применение данных о рыночной цене на этом рынке происходит без учета поправок на объем портфеля.
Если информация об объеме и количестве сделок по ценным бумагам отсутствует, то в качестве критерия активности рынка можно проанализировать разброс цен спроса (bid) и предложения (offer). Обычно на активных рынках этот разброс невелик, а существенный разрыв в котировках, наоборот, свидетельствует о неактивности рынка. Так, например, для оценки активности рынка можно использовать медианное значение bid-offer спреда за определенный период. Как правило, если медианное значение спреда не превышает 150 базисных пунктов, то рынок признается активным.
В случаях, когда речь идет об оценке активности рынка для еврооблигаций, торгуемых на зарубежных торговых площадках, то зачастую единственным источником информации являются данные информационного агентства Bloomberg. К сожалению, Bloomberg не сообщает о количестве и частоте сделок с ценными бумагами. Альтернативой в данном случае является показатель Bloomberg Valuation Service, или сокращенно BVAL score. Показатель BVAL представляет собой коэффициент, который принимает значения от 0 до 10 баллов и агрегирует массив информации о соответствующем финансовом инструменте (регулярность данных, объем сделок, количество маркет-мейкеров, аналитические и финансовые данные об эмитенте и др.), что позволяет делать выводы о качестве рынка и имеющихся сведений об инструменте. Как правило, организации признают рынок по инструменту активным при уровне BVAL не ниже 7.
Требования РСБУ для организаций, находящихся под регулированием Банка России
Как было отмечено выше, для кредитных организаций требования по оценке справедливой стоимости финансовых активов полностью приравнены к МСФО, а значит, и требования по оценке активности рынка также совпадают.
Рассмотрим требования по оценке активности рынка при оценке справедливой стоимости финансовых инструментов, прописанные в ОСБУ для НФО.
Положение № 494-П в п. 1.5 дает определение справедливой стоимости в полном соответствии с МСФО (IFRS) 13, а также отсылает к этому стандарту, говоря о порядке оценки справедливой стоимости. Кроме того, п. 11.1.2 данного стандарта рекомендует критерии активного рынка утверждать в стандартах экономического субъекта.
Аналогичные тезисы содержит ОСБУ по учету производных финансовых инструментов — Положение № 488-П:
- п. 2.1 определяет справедливую стоимость в полном соответствии с МСФО (IFRS) 13;
- п. 2.2 требует утверждения критериев активности рынка во внутренних положениях организации.
Таким образом, все организации, регулируемые Банком России, переведены на полное соответствие с МСФО в части оценки справедливой стоимости и, следовательно, активности рынка.
Требования РСБУ для организаций, находящихся под регулированием Минфина России
Учет финансовых инструментов для организаций, находящихся под регулированием Минфина России, регламентируется ПБУ 19/02. Данное положение не оперирует понятием «справедливая стоимость». Последующий учет финансовых вложений осуществляется по текущей рыночной стоимости в тех случаях, когда такую стоимость возможно определить. Под текущей рыночной стоимостью ПБУ 19/02 понимает рыночную цену, рассчитанную в установленном порядке организатором торговли на рынке ценных бумаг. Таким образом, согласно ПБУ 19/02 текущая рыночная стоимость в условиях российского рынка ценных бумаг определяется по данным торговой площадки ПАО «Московская Биржа». Соответственно, организация вправе выбрать и закрепить в учетной политике, какую из рассчитываемых торговой площадкой цен компания будет признавать в качестве рыночной. ПАО «Московская Биржа» предоставляет по результатам торгов информацию о цене закрытия финансового инструмента, а также рыночные цены по разным методикам (см. таблицу ниже).
РЫНОК НЕАКТИВНЫЙ
Узкий, вялый, застойный рынок, цены на к-ром длительно держатся на одинаковом уровне; рынок, на к-ром степень участия широкой публики ничтожно мала, а сделки осуществляются главным образом профессиональными брокерами — поэтому его иногда называют профессиональным рынком. Р.н. отражает подготовительный неустойчивый период, предшествующий движению вверх или вниз. Цены Р.н. поддерживаются в пределах нескольких пунктов, а сфера активности ограничена узкими пределами изменения ценР.н. — это период ожидания после завершения решительного движения вверх или вниз. Накануне следующего направленного движения цены колеблются в узком диапазоне, причем амплитуда колебаний очерчивает границы сферы активности на рынке. Это время отсрочки решений — период вопросительных знаков для брокеров — и его можно рассматривать как продление паузы, требуемой для осознания предыдущего колебания, в течение к-рой биржевые брокеры ждут поступления новых фактов, способных послужить импульсом для начала нового движения в том или ином направлении.С точки зрения изменения средних показателей, узкая сфера активности на вялом в целом рынке с тенденцией повышения курсов почти всегда отражает паузу перед возобновлением роста или наличие нерастраченных возможностей поддержания цен в этой сфере. Эмпирическое правило состоит в том, что наименьшее сопротивление возникает при движении, так что временное повышение курсов акций с наибольшей вероятностью остановится, и после незначительных колебаний курсы начнут снижаться. Аналогично узкая область активности на `дне`, к-рое было достигнуто в результате резкого падения, отражает передышку, требуемую для осмысления происшедшего. Если спад зашел слишком далеко, вскоре может последовать оживление, если еще оно возможно. Следовательно, узкая сфера активности в период спада обычно является предвестником возобновления падения. Технически узкую область активности можно рассматривать как компромисс, поскольку имеет место нарушение правил движения.Средние показатели узкой сферы активности не применимы к отдельным акциям. Часто внешне узкая сфера активности на дне спада для отдельной акции является зоной аккумуляции для последующего значительного движения вверх. Аналогично внешне узкая область активности отдельных акций на вялом в целом рынке часто соответствует уровню их размещения с последующим движением вниз.Узкая сфера активности часто отражает такую ситуацию на рынке, когда биржевые брокеры могут принимать решения с минимальным риском. Поскольку узкая сфера активности отражает нарушение тенденции, рынок сам продемонстрирует направление движения, к-рый последует после завершения периода Р.н. Сразу после того как средние показатели выйдут за пределы диапазона Р.н., им можно следовать практически с полной гарантией. Почти безошибочно это можно рассматриможно рассматривать как продление паузы, требуемой для осознания предыдущего колебания, в течение к-рой биржевые брокеры ждут поступления новых фактов, способных послужить импульсом для начала нового движения в том или ином направлении.С точки зрения изменения средних показателей, узкая сфера активности на вялом в целом рынке с тенденцией повышения курсов почти всегда отражает паузу перед возобновлением роста или наличие нерастраченных возможностей поддержания цен в этой сфере. Эмпирическое правило состоит в том, что наименьшее сопротивление возникает при движении, так что временное повышение курсов акций с наибольшей вероятностью остановится, и после незначительных колебаний курсы начнут снижаться. Аналогично узкая область активности на `дне`, к-рое было достигнуто в результате резкого падения, отражает передышку, требуемую для осмысления происшедшего. Если спад зашел слишком далеко, вскоре может последовать оживление, если еще оно возможно. Следовательно, узкая сфера активности в период спада обычно является предвестником возобновления падения. Технически узкую область активности можно рассматривать как компромисс, поскольку имеет место нарушение правил движения.Средние показатели узкой сферы активности не применимы к отдельным акциям. Часто внешне узкая сфера активности на дне спада для отдельной акции является зоной аккумуляции для последующего значительного движения вверх. Аналогично внешне узкая область активности отдельных акций на вялом в целом рынке часто соответствует уровню их размещения с последующим движением вниз.Узкая сфера активности часто отражает такую ситуацию на рынке, когда биржевые брокеры могут принимать решения с минимальным риском. Поскольку узкая сфера активности отражает нарушение тенденции, рынок сам продемонстрирует направление движения, к-рый последует после завершения периода Р.н. Сразу после того как средние показатели выйдут за пределы диапазона Р.н., им можно следовать практически с полной гарантией. Почти безошибочно это можно рассматривать как сигнал дальнейшего движения в соответствующем направлении.См. АНАЛИЗ ТЕХНИЧЕСКИЙ.
Энциклопедия банковского дела и финансов. — М.: Федоров . Ч. Дж. Вулфел . 2000 .
Смотреть что такое «РЫНОК НЕАКТИВНЫЙ» в других словарях:
Рынок неактивный — Неактивный рынок представляет собой рынок, характерными особенностями которого являются совершение операций на нерегулярной основе, т.е. существенное по сравнению с периодом, когда рынок признавался активным, снижение объемов и уровня активности… … Официальная терминология
Рынок — Экономическая категория товарного производства и обращения, связанная с системой экономических отношений, которая обусловливается способом материального производства. Р. является формой связи между товаропроизводителями. Сфера товарного… … Терминологический словарь библиотекаря по социально-экономической тематике
узкий рынок — Рынок ценных бумаг или товарно сырьевой продукции, характеризующийся невысоким объемом торгов и более значительными колебаниями цен по отношению к объему, чем это было бы в случае активного ведения торгов. Говорят, что рынок на некоторые ценные… … Финансово-инвестиционный толковый словарь
вялый [неактивный] рынок — — [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] Тематики энергетика в целом EN inactive markthin mark … Справочник технического переводчика
тухляк — неактивный, флэтовый рынок. (см. флэтовый рынок) … Словарь бизнес-сленга
болото — неактивный фондовый рынок … Словарь бизнес-сленга
Тихоокеанская сессия — (Pacific session) Тихоокеанская сессия это сессия, главными участниками которой являются Австралия и Новая Зеландия Определение Тихоокеанская сессия, основные особенности и время работы Тихоокеанской сессии на Форекс Содержание >>>> Тихоокеанская … Энциклопедия инвестора
eBay — (еБай) Компания eBay, история компании, деятельность компании Компания eBay , история компании, деятельность компании, руководство компании Содержание Содержание 1. Общие ведомости о 2. История развития 3. Бизнес модель с Продажа по твёрдой… … Энциклопедия инвестора
Имя — Имя слово, реже сочетание слов, называющее, именующее вещь или человека. Отличительные черты имени как типа слов связаны также с особенностями процесса именования (см. Номинация), приводящего к имени, и с ролью имени в предложении.… … Лингвистический энциклопедический словарь
Рынок неактивный
«. Неактивный рынок представляет собой рынок, характерными особенностями которого являются совершение операций на нерегулярной основе, т.е. существенное по сравнению с периодом, когда рынок признавался активным, снижение объемов и уровня активности по операциям с финансовыми инструментами, существенное увеличение разницы между ценами спроса и предложения, существенное изменение цен за короткий период времени, а также отсутствие информации о текущих ценах. Критерии существенности определяются кредитной организацией самостоятельно и подлежат документированию. «
Банка России от 29.12.2009 N 186-Т «О Методических рекомендациях «Об оценке финансовых инструментов по текущей (справедливой) стоимости»
- РЫНОК — ры́нок, сфера товарного обмена; в политико-экономическом значении предложение и спрос на товары или на какой-либо один вид товара в масштабе мирового хозяйства, страны или её отдельного района.
«Рынок неактивный» в книгах
Глава тринадцатая Медвежий рынок (Рынок падающих цен)
Глава тринадцатая Медвежий рынок (Рынок падающих цен) Когда случилась беда (ее предсказали дети в Вологде), я находился на борту вертолета за Полярным кругом. Это случилось в конце мая, когда наконец растаяли сибирские болота. Грохот взламывающегося на северных реках льда
Рынок
Рынок См. главу «Экономика».
Арт-рынок
Арт-рынок Один из главных законодателей (наряду и в контакте с арт-номенклатурой) в мире современной арт-продукции и ПОСТ-культуры. Владельцы крупнейших и авторитетных галерей современного искусства и тесно связанные с ними модные, «продвинутые» арт-критики определяют
Рынок
Рынок Я даже не подозревала, что картошка бывает чернильного цвета, а помидоры – белыми (а также коричневыми и желтыми). Что морковь вкуснее всего та, что круглая, как репка, а не та, что конусом, и лучше тоже белая (хотя бывает желтая, красная и черно-бурая). Что обыкновенный
XV. РЫНОК
XV. РЫНОК 1. Свойства рыночной экономики Рыночная экономика есть общественная система разделения труда в условиях частной собственности на средства производства. Все ее участники выступают от своего имени; но действия каждого из них, наряду с удовлетворением
§ V. Рынок
§ V. Рынок – Рабинович, чем торгуешь? – Покупаю десяток яиц по рублю, варю и продаю по рублю. – А что ты с этого имеешь? – Во-первых, навар, а во-вторых, я – при деле. «Рынок» означает два близких, все же разных понятия: розничную – оптовую торговлю и экономическую систему, в
2.1.1 Рынок ГКО
2.1.1 Рынок ГКО 2. Раскручивание рынка ГКО плюс широкое использование КО (казначейские обязательства) и КНО (казначейские налоговые освобождения), гарантии и затем поручительства Минфина по кредитам коммерческих банков на покрытие текущих бюджетных расходов — пик
Рынок
Рынок Данные рынка помогают видеть не только собственное предложение, но и множество чужих, имеющих свои достоинства, влияющих на цену и условия реализации продаваемых товаров. Стоит обратить отдельное внимание как на общий рынок товара, так и на конкурентный.По общему
Рынок
Рынок Существует несколько вариантов эффективного самомаркетинга и PR:• написание статей;• публичные выступления;• участие в мероприятиях профессиональных ассоциаций;• кадровые агентства;• благотворительность;• встречи выпускников.Написание
РЫНОК
РЫНОК Установился идеологический штамп в изображении рынка, который с незначительными вариациями кочует из книги в книгу. Согласно этому штампу предприниматель на свою личную ответственность принимает решение, какие ценности производить, какие услуги предлагать и как
Рынок
Рынок Не смотря на то, что прошло уже несколько лет с начала рыночных реформ в России, я постоянно убеждаюсь, что значительная масса людей до сих пор не понимает, что это такое. И это касается не только обывателей, но и людей занимающихся политикой на самом разном уровне. В
Рынок
Рынок 2007 год. В Беларуси началось внедрение новых форм хозяйствования. В малых предприятиях трудится более 1 000 000 чел., 25 % экономически активного населения Беларуси.2008–2009 год, 1 января. Число малых предприятий выросло на 48 % и составило 66 400 предприятий. Упрощено
Рынок
Рынок Принцип «свободной торговли» был провозглашён Адамом Смитом в его книге «Богатство народов», написанной в 1776 году для Ост-Индской компании. Но что интересно, в самой Англии свободная торговля никогда не осуществлялась. Более того, мощный государственный аппарат
*Рынок
*Рынок Напротив площади Февам (F?v?m t?r), примерно на 500 м южнее, открывается «чрево Будапешта» – *крытый рынок (K?zponti V?s?rcsamok) (60). Он был построен в 1897 г. в виде огромной стальной конструкции. Здесь можно найти все, что угодно вашему вкусу и желудку. Прилавки ломятся от изобилия
Понятие эффективности рынка недвижимости
Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» рынок. Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели в данной ситуации формируют снижение цен. Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.
Таблица — Факторы, влияющие на функционированиерынка недвижимости
Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов
— экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
— социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
— природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
— административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
— окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
— национальные и культурные условия, традиции населения.
— политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.
Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:
— ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
— ценой конечного продукта.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. Основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью. Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:
— за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
— за счет изменения типа использования;
— за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.
В наиболее общем виде можно говорить о следующих вариантах этих интересов (применительно к инвестиционной недвижимости):
· получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);
· получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);
· увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);
· использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;
· использование недвижимости для повышения престижа собственника.
Указанные мотивы могут на практике пересекаться друг с другом, рождая целый ряд комбинаций, каждая из которых накладывает отпечаток на управление объектами недвижимости. Специфика содержания процесса управления недвижимостью определяется также такими факторами, как:
· вариантов использования объекта собственником;
· масштабы и структура объекта управления;
С точки зрения масштабов и структуры объектов управления целесообразно выделение следующих уровней в системе управления недвижимостью: управление портфелем недвижимости, управление комплексом объектов недвижимости, управление объектом недвижимости. Каждый из выделенных уровней имеет свои особенности:
1 в целях управления;
2 в содержании и организации деятельности по управлению;
3в использовании различных юридических процедур при передаче объектов в управление.
Прежде чем начнется долгий жизненный цикл любого объекта недвижимости необходимо понять чего хочет инициатор проекта. Для этого надо ответить на два глобальных вопроса:
— чем рынок недвижимости привлекательнее других рынков
— чего можно добиться вкладывая средства в этот рынок.
Процедурой помогающей ответить на первый вопрос является SWOT –анализ (таблица).
